物件を増やさずに売上を上げて融資を受け易くする方法9

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 このところコメント投稿が活発ですね。皆様ありがとうございます。
 
 きせたんさんから、和室を洋室に変える工事等のご質問がありました。これは賃料を上げるにも、稼働率を上げるにも重要なことですが、今まで書いたことが無かったので、今日はそのことを書きたいと思います。
 私は築20年以上のアパートを多く持っています。昭和のアパートは和室が中心で、2DKで2部屋とも和室というものもあります。和室よりも洋室のほうが人気は高いでしょうが、だからといって、私は和室をどんどん洋室に転換している訳ではありません。
 まずは工事費です。6畳間をフローリングにすると、大工の日当と材料費で6万円位かかります(職人に直接依頼した場合)。加えてその和室が京壁といって昔ながらのザラザラした壁の場合、それを書き落として下地処理してクロスを張ると6万円位かかります(職人に直接依頼した場合)。加えて、襖をビニールクロスにしたり戸にしたりして洋室風にし、また、障子を取ってカーテンレールを付け、こうして諸々の工事費が1部屋15万円位かかります。二部屋洋室にすれば30万円です。不動産会社や大きな工事会社に依頼するとこの倍くらいかかります。
 その一方で、工事費分家賃を上げて時間をかけて工事費を回収できるかというと、それは難しいです。ですから、和室を洋室にするのは、なかなか割が合いません。
 加えて、家賃や初期費用の安さで入居住宅を選ぶ方にとって、和室は拒否されるものでは無いようです。入居申し込みのあったお客様に畳表替えをどうするか(表替えしての入居の場合、退去時に表替え費用を請求させて頂く)聞くと、そのままで良い、という方がかなりいます。汚い畳なのにどうしてそのままで良いかというと、畳の上にカーペットを敷いて、実質洋室として使うから、という答えが多く返ってきます。
 ですから、和室を洋室にする必要性をあまり感じません。
 しかしながら、和室を洋室に変えることもあります。4月に三井住友銀行の協力でオーバーローンで購入したアパートは昭和の建物で、2DKの二部屋とも和室という間取りです。この物件は二部屋とも洋室にしました。どうして洋室にしたのかと言えば、ボロボロの部屋で、和室として内装を整備するよりも原状回復をするよりも洋室にしたほうが安上がりだったからです。
 そのアパートの畳は表替えで使えるレベルのものではありませんでした。畳を新調して古い畳を処分すると1畳1万円位かかります。6畳で6万円、それだけの出費をするならば、床をフローリングに変えられるのです。そして、幸いなことに壁が京壁ではなくクロスだったので、単純な張替で済みます。襖もボロボロで張替が必要ですが、和室用の襖ではなくビニールクロスを張ったほうが安く済みます。
 そのような訳で、和室として原状回復するよりも洋室にしたほうが安上がりだったので、洋室にしました。
 ただし、これは職人と直接取引しているからこのような計算が立つ話です。ネットで和室の洋室化工事の相場を調べると職人に直接依頼するよりも倍くらいかかるようなので、先月書いたとおり、職人を身近に置いておくことが重要です。
 そのアパートを担当した内装職人は、大工工事・水道工事等自分ではできない仕事があると、仲間の職人に仕事を紹介し、仲間の職人の見積書・請求書を利益乗せずそのまま私に出してくれます。ですから、工務店等が職人に発注するのと同じ原価で仕事をしてもらえます。そして、クロス張替の単価は平米800円であり、これも工務店等が職人に発注する原価程度です。
 もっとも、初めからそのように仕事をしてくれた訳ではありません。もう5年の付き合いになります。職人が一般客から直接仕事を請ける場合、上にいる工務店等の手前、通常は、工務店が一般客に出す値段と同程度の価格を提示することが多いようです。そうしないと、工務店の客を職人が取ってしまうことになりかねませんから。
 ゆえに、私の工賃も初めは800円ではありませんでした。しかし、取引を重ねる中で単価を下げてくれて、また、利益を乗せずに仲間の職人を紹介してくれるようになりました。ですから、融資と同じで、初心者がいきなり経験者と同じにはできないものです。
 和室の洋室化は、賃料と稼働率の若干のアップを期待できます。安くできるようでしたら、工事するのも一つの方法です。こうして経費をあまりかけずに売上が上がれば、当然融資も受け易くなります。
 ところで、メールマガジンでアンケートを行ったところ、経費節減について、
・金利引き下げ
・原状回復費用の削減
を希望されている方が大半でした。金利引き下げは事業者と金融機関との取引ぶりや決算書等に基づく格付けによりますので、私が協力できる余地はあまりありません。強いて言えば、残債が一般的な積算評価をかなり下回っていれば、借り換えにより下げることができます(そういう物件をお持ちの方は個別にご相談下さい)。
 そこで、私が使っている内装職人を皆様にも使って頂けるようにしました。私の工事単価はクロス張替平米800円(税別)であり、私の紹介ならば、私と同じ単価で引き受けてもらえることになりました、付き合いのある内装職人は地域の関係で数人いて、一都三県に対応します。本当に同じ単価かどうか確認できるよう、4月に行った内装工事の請求書を包み隠さずそのままお見せします。内装職人と連絡を取りたい方は、こちらのフォームからご送信下さい。
 また、12日のメルマガに書きましたが、職人を管理会社代わりに使って、賃貸管理費をゼロにするという方法もあります。入居者に職人の電話番号やメールアドレスを知らせておき、設備不具合等があった場合の連絡先を職人にしておきます。そうすれば、入居者と職人が連絡を取り職人が現場に行き、家主は職人から報告を受けるだけです。家賃と契約の管理が自分でできれば、不動産会社に管理委託しないで賃貸管理費をタダにすることも可能です。さらに、修繕費が安くなることが多いでしょう。なお、それをご希望の方は、上記フォームの連絡事項欄に「日常修繕電話対応希望」と書いて下さい。
 明日からは、稼働率を上げるために私が日々行っていることを数回に分けて書こうかなと思います。ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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