物件を増やさずに売上を上げて融資を受け易くする方法7

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 6月26日(日)12時半から東京・代々木でセミナーを開催します。前半は私の融資セミナー、後半は損害保険鑑定人の地震保険認定基準セミナーで、その後、個別相談会を開催します。募集開始の告知はまぐまぐのメールマガジンでいたしますので、フリーメール以外の届き易いアドレスをこちらから登録しておいて下さい。
 今回は会場がしっかりしています。100インチのモニターが左右2台に付いており、後方に行くほど座席位置が高くなっています。ですから、後ろに座っても支障なくご受講頂けると思います。私のセミナー資料は相変わらず文字中心ですが、担保評価重視(評価次第でフルローン可能)の融資商品を最近始めた銀行の紹介や、私が保証協会を使って三井住友銀行からオーバーローンを受けたり住所エリア外の信金から融資を受けたりした、不動産融資最前線の話をします。そして、損害保険鑑定人のセミナーでは、写真を多用した分かり易い資料を配布し、これまで業界人だけにしか知られていなかった地震保険支払認定基準を解説します。その後、損保代理店と外装工事会社による火災保険・地震保険の個別相談会を開催します。また、銀行にも参加を打診中です。
 
 単身者限定とか合理的な条件を付けて低い賃料で募集すれば、既存入居者に説明が付くので、既存入居者から賃料減額請求が相次ぐことはありません。ただ、この手法はアパートでは採用するものの、マンションでは採用していません。どうしてかというと、収益物件としての売価が下がるからです。
 中小金融機関は時代の流れに乗るのが遅いので未だに積算評価を重視するところが多いですが、不動産鑑定の世界では、収益不動産は収益還元評価を重視するのが通常です。私たちも、いくら積算が高い立派な建物だからといって、田舎の利回り5%のマンションは買いませんよね。収益不動産の売買価格は収益還元評価で決まるのが基本です。
 そうすると、賃料を下げると売価が大きく下がります。例えば、従来6万円の賃料を5万円に値下げして満室にしたとします。6万円では空室が続く恐れがあるところ5万円に下げて満室にしたのでトータルでの賃料収入は上がるかもしれません。しかし、売買価格はどうなるでしょうか。6万円×10世帯×12か月=年間賃料収入720万円の場合と、賃料5万円で年間賃料収入600万円の場合とでは、売買価格にどれほどの差がでるでしょうか。表面利回り10%で売買されるとすると、前者は7,200万円、後者は6,000万円で、1,200万円もの差がでます。
 つまり、目先の賃料収入を確保するために、不動産の価値を1,200万円も下げてしまう計算になりますね。将来、賃借人を立ち退かせて土地売りする前提のアパートならば、こういう考えは必要ありませんが、収益不動産としての売却の可能性が高いマンションの場合、売値を考えた賃料設定をすべきでしょう。
 私はアパートの賃料は下げても、マンションの賃料は下げません。
 という訳で、募集賃料を下げずに売上を上げる方法でした。では、稼働率を上げるのに私が何をしているか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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