物件を増やさずに売上を上げて融資を受け易くする方法3

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 賃料収入を増やすには、
・契約賃料を上げること
・稼働率を上げること
の二つの方法があり、一方が下がっても他方がそれ以上に上がれば賃料収入を増やすことができますし、両方上げることができれば望ましいです。
 「空室対策」という言葉がこの業界で広がっていることからも分かるように、稼働率を上げることが重要視されていますよね。稼働率は、
・現時点の 入居中戸数または賃料収入/総戸数または賃料収入
・一定期間の 実績賃料収入/満室賃料収入
という二つの意味で使われます。前者は、今の空室率を下げるとことで、後者は空室期間を短くすることで上がります。
 いずれにせよ、空室になればその部屋の家賃が入ってこなくなるので、「空室対策」を講じて早く満室にしよう、ということになります。
 「空室対策」の代表例は家賃の引き下げです。「空いているならば家賃を下げてでも入れてしまったほうが得だ」という考え方ですが、本当にそうでしょうか。新規契約する家賃を下げることで、年間賃料収入も下がってしまうこともありますよね。
 私はあまり家賃を下げません。収入が下がるからです。例えば、家賃6万円のアパートで、1部屋空いて6万円で2か月募集しても申し込みが無いからと家賃を5万円に下げて入居者を入れたとしましょう。そうすると、1か月の空室損は5万円で、2か月の空きで10万円の空室損が生じます。家賃を下げることで空室損が解消され、家賃が毎月5万円入ってくるようになれば、「空室対策」成功でしょうか。
 必ずしもそうとは言えません。空室損を10万円で防げたと言っても、家賃は月額1万円下げています。仮に3か月待てば6万円の入居者が付いたとすればどうでしょう。
 1か月目 2か月目 3か月目 4か月目以降 
A  空室  空室  5万円  5万円
B  空室  空室  空室   6万円
どっちが得ですか。さらに、4か月空いて
 1か月目 2か月目 3か月目 4か月目 5か月目以降 
A’ 空室  空室  5万円  5万円  5万円
B’ 空室  空室  空室   空室   6万円
どっちが得ですか。お考え下さい。
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