物件を増やさずに売上を上げて融資を受け易くする方法2

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 私が融資に詳しくなったのは、いくつもの銀行・信金と取引して(融資を受けた経験20回以上!)融資担当者や支店長から教えてもらっていること、税理士から頻繁に経営指導を受けていることに加え、アパートローン必勝マニュアルを3年前に購入し、小川武男さんの個別コンサルティングを受けていたからです。その小川さんが決定版! 大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアルを出版されました。本日24時まで、特典付きキャンペーンが開催されています。
 融資を受け易くする端的な方法は利益とキャッシュフローを上げることです。経費を抑える話は先週・先々週にしましたので、今週は売上を上げる話を中心にしたいと思います。
 今回は、貸倒を防ぐことについて。
 家賃が回収できなくても、とりあえず売上には上げないといけません。決算をまたいで回収できなければ売掛金となり、そもそも売上が立っているので所得税・法人税課税対象となります。これが多くなると売上は上がっていてもキャッシュが入ってこないで、税金だけ払わなければならない状況になります。最悪回収不能になった場合は、貸倒償却をし、売上と相殺します。
 要するに、売上だけ上がっても回収できなければ意味が無いということです。私は不動産賃貸業を5年半やっており、200戸以上の賃貸住宅を持っていますが、貸倒は1件もありません。督促して回収することは当然ですが、それに精力を傾けている訳ではありません。自分では回収業務にあまり関わらず、賃貸保証会社に回収業務を任せており、毎月支払いが遅れる賃借人でも賃貸保証会社が回収してくれるので、非常に楽です。
 私が主として使っているのは全保連です。ウェブページを詳しく見ると分かりますが、この保証会社は保証範囲が広いのが特徴です。賃借人が払った保証料で、賃料回収業務を保証会社がしてくれて、遅れがあればすぐに(回収前に)立替払いしてくれます。私が回収業務に手を煩わせることなく事業拡大に専念できるのは、全保連のお蔭なのです。
 ところで、多くの不動産会社で賃貸保証付きの賃貸仲介をするのは、管理物件に限られます。滞納が発生すると不動産会社が保証会社に対する手続きをとらなければならないからです。そのため、通常賃貸保証会社を利用するには不動産会社に毎月管理料を払わないといけない訳ですが、どこの会社も5%の管理料がかかる訳ではありません。管理料3%の会社もあります。また、家賃管理に特化して2%のサービス提供をしている会社もあります。
 保証会社を利用しないで賃貸管理している会社もありますね。そういう会社でも、立退き訴訟費用や滞納賃料を負担してくれれば良いのですが、そこまでしてくれるところは非常に少ないでしょう。5%の管理料を取っておいて、賃借人から入金が無いと「未入金」の報告だけしかしない管理会社もあるようです。実際、私が購入を検討した物件の中でも、管理会社が付いているのに1年以上家賃滞納の入居者(もはや賃借人とは言えないでしょう)がいるような物件がいくつもありました。
 賃貸保証会社や優秀な管理会社を利用して貸倒を防ぐことができれば、あとは売上を上げるだけです。賃料収入を増やすには、
・契約賃料を上げること
・稼働率を上げること
の二つの方法があり、一方が下がっても他方がそれ以上に上がれば賃料収入を増やすことができますし、両方上げることができれば望ましいです。
 具体的に私がどのような方法をとっているのか、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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