工事代金を安くして融資を受け易くする方法2

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 ご質問がありましたので、先の話題に進む前に、回答したいと思います。
いつも読ませてもらってます。ありがとうございます。
この手の話題、待ってました。
職人さんの見つけ方についても記して頂けると嬉しいです。
Posted by psymon at 2011年05月08日 19:46

 一つ目のポイントは建設会社・工務店ではなく「職人さん」です。大きな会社に依頼すれば安全・安心で手間がかからないという面がありますが、その分費用は上がります。職人さんに発注する際には、職人さんという自分の職種とはかなり異なる人と付き合うことになるので誰でも成功するとは限らず注意を要する面もありますが、上手く見付けて良好な関係を作ることができれば、かなり費用を削減できます。
 例えば、前回の記事に書いた塗装の足場ですが、平米単価360円です。2階建てアパートは10階建てマンションよりも足場の単価は下がりますが、2階建てアパートでも単価千円位の見積もりをしてくる業者さんが多いです。360円というのは相場の1/3です。工賃や材料代を低く抑えようとすると質が下がりがちですが、足場というのは職人が仕事をするために一時的に作るものであり、足場が安いからと言って、塗料の質や塗装の技術が下がる訳ではありません。そして、通常足場代が全体工事費の数割に及びます。ですから、足場代をいかに安くできるかが、外装工事発注の重要なポイントとなります。
 どうしてこのように安くできるかというと、塗装職人が自らの仕事をするために自ら掛け、そこでの利益を取らないからです。そこは家族で経営している法人格のない塗装屋で、営業社員等いない「職人さん」です。営利追求の会社ではなく、職人が「耐久性の長い塗装を安価に誠意をもって施工したい」という思いを実現させるために仕事しており、本来業務である塗装以外の足場で利益を稼ぐというのは、その職人の信条に反するのです。
 一方、建設会社・工務店やある程度の規模の塗装会社では、職人の思いにかかわらず、営業社員や社長が職人の日当や足場外注先の値段に利益を乗せます。外注先が「職人さん」でなければ、そこの会社の利益もさらに乗ります。 
 不動産賃貸業は利益追求の最たるものでしょう。売買価格を決めるのが利回りですからね。「職人さん」というのは、別世界の人と思ったほうが良いかもしれません。
 見つける方法は色々ありますが、見つけた職人と上手く仕事を続けていけるかどうかというのが重要な問題です。私たちがお金のことだけを考えて投資決定するのとは異なる価値観を持っている人がかなりいます。引き受けたくない仕事はどんなに大金を積まれても断る、そんな「頑固親父」のイメージが典型的かと思います。一方で、事務仕事や接客は当然ながら苦手ですし、中には素行の悪い人もいます。元請や管理者がいないこともあり仕事が適切になされない恐れもあります。上手くいけば工事代金がかなり安くなりますが、必ずしも上手くいくとは限りません。
 職人との付き合い方や見つけ方については、藤山勇司著『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門』が参考になると思います。私が不動産投資を始める前に唯一読んだのがこの本であり、非常に参考になりました。
 私の職人さんの探し方として、業界の組合のようなところに連絡するとか、iタウンページで個人事業主(法人格表記が無く、「石渡塗装」とか屋号表記されている人)を探すとか、ネット検索してHPを見て職人自ら経営しているようなところを探すとか、色々な方法がありますが、前述の塗装屋さんは、そういう方法ではありませんでした。相場の1/3でで足場をかける職人をどのように見つけたのか、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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