工事代金を安くして融資を受け易くする方法1

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 3,4月は入退去が多いので、私は非常に忙しくなります。今年はメルマガ配信もあまりできない状況で、最近ようやく時間が取れるようになりました。入居者募集は仲介業者への依存が大半ですが、原状回復工事を自ら分離発注(内装・清掃・畳・襖・電気・水道等)しているからです。200戸持っているとかなり大変です。
 工務店とか不動産会社に一括発注すると、個人営業の工事屋さんに依頼するよりも1.5倍高くなりますから。私の場合外装工事等大規模修繕が無くても修繕費が年間千万円近くかかります。それが1.5倍になったら500万円も経費が増えてしまいます。内装工事は職人を数人抱えて営業している職人さんですと、料金も安いし工期も速いので良いと思います。一人でやっている人ですと、値段は安いでしょうが時間がかかり過ぎるので難があります。
 私がどんどん融資を受けられる背景には、経費を削減して利益を上げているところがあるのです。営業利益率等の数値が格付けに影響しますので、同じ売上高ならば経費は少ないほうが融資を受け易くなるのです。
 内装工事・清掃については、神奈川県横須賀市、東京都中野区、東京都江戸川区の近くの業者さんを探していますので、どなたかご紹介頂けるとありがたいです。
 外装工事も、数人でやっている小さな塗装屋さんに頼んでいます。2階建てアパートの工事費を例示すると、
・足場、ネット 約600平米で216,000円(単価18,000円×12人工計算) 
・外壁下地処理 平米400円
・外壁中塗り・上塗りウレタン仕様 平米1,200円
といった感じです。アパート1棟百万円未満で済むこともあります。多分大きな会社に発注する場合の半額程度だと思いますが、小規模ゆえに同時に1現場しかできないという欠点があります。ちなみに、高額な外装工事については、修繕費として損金算入しないで資本的支出にしたほうが格付けに悪影響を与えず無難です。
 神奈川ではある制度を使うことで(昨年末のセミナーご来場またはその映像をご購入の方にはメールでお知らせします)、信用保証協会の保証料と銀行への金利を合わせて2.8%(東京では何と1.5%!)の固定金利で、修繕費について10年間の融資が無担保・無保証で受けられるのですが、その申込期限が9月までです。そのため、その間に沢山工事を発注しようと思っているのですが、その塗装屋さんだけでは対応しきれない可能性があります。そのため、塗装屋さんをもう一人見つけたいと思っているので、上述のような料金帯で引き受けて下さる方をご紹介頂けるとありがたいです。
 大きな会社に発注すると、下請け、孫請けへと仕事が流されて中間マージンが取られるので、工事代金を安くするために、個人経営や小規模な会社に依頼する方法を取っています。そして、それにより経費を削減することで、格付けが上がり融資が受け易くなり、事業拡大できる訳です。
 しかし、明らかに大手に依頼したほうが良い内容もあります。そのほうが費用が圧倒的に安くなるからです。それは何か、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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