旧ライフ住宅ローンの借り換えに成功3

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 クイズの答えは、1件の融資で3物件分あり、うち1物件分のみの評価額で融資を受け、残り2物件分は担保を外してもらったということです。
 住信L&Fのその融資残高が5千万円弱ありました。これは、アパート1棟と戸建2戸の3物件分の融資でした。今回D地銀がアパート1棟分のみの担保で、借り換えを引き受けてくれたのです。そのアパートの購入額は4千万円以下でした。しかし、D地銀は購入額を大幅に上回る評価をしたため、他の2戸は担保に取らずにアパート1棟のみを担保に借り換えを引き受けてくれたのです。
 D地銀はリスクを取って高金利の融資をするという特徴的な銀行です。多くの金融機関で路線価や公示価を参考に土地の時価を出し、それに担保掛目を入れた担保評価内の融資を原則としているのに対し、D地銀の評価額は一般的な担保評価額を大幅に上回る担保評価をしてくれます。多分、担保掛目を入れないのでしょう。担保掛目を入れないという点では三井住友銀行のアパートローンも同じです。
 ちなみに、同じアパートのA地銀の担保評価は3,500万円でした。A地銀の担保評価は土地7掛け、建物6掛けであり、担保掛目で割り戻すと、D地銀の評価額と大体同じになります。
 購入資金ではオーバーローンというのは、現在どこの銀行のアパートローンでも難しいですが、借り換え資金ではD地銀でオーバーローンが出来てしまうことが分かりました。本件はたまたま住信L&Fが複数物件まとめて融資したために可能になった話ではありますが、D地銀の担保評価は甘いので、私のように積算以下の買い方をしている方でしたら、住信L&Fから借り換えることで、少なくても共同担保は外すことができます。
 担保評価が厳しい銀行ですと、共同担保を外すこともできません。例えば、東京スター銀行が借り換え用のアパートローンをやっていますが、同じアパートについて3,000万円位の担保評価しか出なさそうであり、こういう銀行に住信L&Fの借り換えを依頼すると、金利は安くなっても共同担保は全てそのまま持っていかれてしまうでしょう。
 空いた共同担保は、今度は信用保証協会に提供して、購入資金の融資を受けるのに使おうと思っています。
 一般に、新規購入資金融資よりも借り換え資金融資のほうが審査に通り易いです。その理由は3月に述べましたので省略しますが、銀行から借りられないときはとりあえずノンバンクから借りて、その後銀行に借り換えてもらうという方法があります。銀行系や上場企業系のノンバンクからであれば、大抵の銀行が借り換えを引き受けてくれます。ですから、この話は旧ライフ住宅ローン以外のノンバンクからの借り換えにも応用できることでしょう。 
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