不動産賃貸業向きの金融機関を探す方法4

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 今日は三井住友銀行に信用保証協会の申込書を出しに行きました。先週融資してもらったばかりなのに、もう次の融資をしてくれます。保証協会の審査に通ればオーバーローンになります。書類を書く際、プロパー融資の話をしました。三井住友銀行では、年間売上高10億円以上の企業でないとプロパー融資をしないというようなことではなく、決算書の内容が良ければ年商1億円未満の会社にもしているとのことでした。要するに格付け次第ということです。
 その格付けについて、業種ごとに判断してくれる金融機関を見つけることが重要です。例えば、不動産賃貸業を「不動産業」という大きなカテゴリーに入れて判断する金融機関もあれば、「不動産賃貸業」という小さなカテゴリーを設けている金融機関もあれば、さらに詳しく、「貸家業」「貸ビル業「貸地業」等の詳細カテゴリーに分けてkる金融機関もあります。場合によっては、業種の特性関係なく格付けが出される場合もあります。
 償還可能年数という財務指標があります。借入金 ÷ 利益+原価償却費 であり、借入金を何年で返せるかという計算になります。不動産賃貸業では20年以上の融資が一般的であり、償還可能年数が20年以上であっても問題ありません。しかしながら、他の産業では融資期間も設備の耐用年数もさほど長くなく、20年以上となると事実上返済不能ということも多々あるでしょう。
 この指標一つをとっても、不動産賃貸業というカテゴリーで格付けが行われれば20年以上の償還可能年数が異常にはならないものの、もっと大きなカテゴリーや、業種分けされない方式での格付けでは、異常となってしまいます。
 ですから、一つには、細かい産業分類で格付けを出している金融機関かどうかが重要になります。二つ目は、格付けをあまり重視金融機関を見つけることです。私が融資を受けている某銀行の法人担当課長さんは、不動産賃貸業ではどうしても格付けがあまり良く出ないので格付けはあまり重要ではなく、実際のキャッシュフローを重視します、と言っていました。格付け以外の面もよく見るということであり、それであれば、格付けの産業分類が粗くても構わない訳です。
 しかし、いきなり銀行員に「どのような方法で格付けしているのですか」と聞いても、もちろん教えてもらえません。そういう中で、私がどのようにして不動産賃貸業向きの金融機関・支店・担当者を見つけているのかと言えば、申し込む前にいくつかの質問をして、脈がありそうなところに申し込んでいるのです。
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