付き合いで銀行から借入する2

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 融資や不動産投資のノウハウで、まずは預金取引等を深めた上で、しばらく経ってから融資申し込みをするという方法を聞いたことがありますよね。給与や家賃振込口座にしたり、公共料金等の引き落とし口座にしたり、投資信託を買ったりしていると、金融機関の渉外担当者が「お金を借りて下さい」と電話してきたり、来訪してきたりする、という話です。
 また、事業性融資は開業資金融資という制度もありますが、まずは借入にあまり依存ぜずに自力で事業を始めて、事業の様子を財務資料で説明できるようになった上で、融資申し込みをするというのが普通です。事業を営んでいない個人が、それまでの勤めともあまり関連性の無い事業を始めるのに、いきなり1億円を25年返済で貸してと金融機関に申し込むというのは、一般的ではありません。
 私はいきなり融資取引から始めていますが、融資取引にも段階があります。アパートローンという商品がありかつ積極的に提供している金融機関からは、いきなり高額の超長期融資を受けられる可能性があります。しかし、そういう金融機関は限られ、一人に2億円位までしかかさない銀行が多いでしょう。従って、そういう銀行から既にある程度の額を借りてなお事業拡大したいならば、アパートローンではなく事業性資金融資を受ける必要があります。
 借入中心で事業拡大している不動産賃貸業者の格付けはさほど高くはなりません。ゆえに、格付け重視の金融機関ですと、審査の結果として「まずは保証協会の保証付き融資で」と言われがちです。また、格付けを出す以前の問題として、新規取引は保証協会付きということを暗黙のルールにしている金融機関もあります。そのため、まずは運転資金・修繕費や少額の不動産購入資金を保証協会付きで借りて、返済期間10年間の間に返済実績を作るという方法が重要です。私は昨年初めにその方法に気付き、年末にセミナーを開催し(販売ページの更新をしていませんが今でも使える全国対応の融資ノウハウをこちらからご購入頂けます)、その後、今年に入ってそのノウハウを自ら実践し、既に都銀2行から融資を受け、現在、4件の融資審査中です。いずれも金額は千万円以下であり、融資取引を始めるきっかけ作りと考えています。
 そんな中で、神奈川県に支店網を展開している銀行の中で、唯一、未だ融資を受けておらず申込もしていないところがありました。先週の田舎の戸建というのは、その銀行との取引をするために買おうとしているものです。
 第二地銀ということもあり、地域性が重視されます。基本的に支店網の範囲内ならば融資可能なのですが、融資する支店の近くの物件のほうが取り組んでもらい易いです。そう思ってその銀行に2件の物件資料を持って訪問したところ、やはり、その支店の近く(車で20分位)の物件のほうが好まれました。これで審査に通れば、私の目論み通りとなります。
 その銀行は不動産向け融資に積極的であり、いきなりプロパーでも出してくれる可能性のあるところです。ゆえに、プロパー前提での話をしました。審査の結果「まずは保証協会付きで」と言われるかもしれませんが、不動産向け融資に積極的でこれまで縁のなかった銀行と取引を開始できるならば、プロパーでも保証協会付きでも構わないと思っています。ちなみに、保証協会付き融資は県の制度融資を使うので金利が10年間の固定金利1.8%になり、プロパーよりも低くなります。
 その銀行との面談では、私の事業方針を説明するとともに、どのような考え方で融資審査しているのかもある程度聞くことができました。その考え方が非常に重要になります。借りたい私と貸す金融機関との考え方が噛み合わなければ、今後の深い取引は期待できないからです。私としては、かなり良い雰囲気になったと感じています。はじめのうちは、融資担当者と一緒に出てきた役職者は何も話してくれなかったのですが、私が事業方針を説明する等しているうちに、役職者の方からも色々と銀行のことを説明してくれるようになりました。
 不動産賃貸業は売上の10倍の借入金があったり、決算書上資産と同額の負債があり自己資本がほとんどなかったりというのが良くある財務構造ですが、全産業平均とか、他の業態との比較とかでみると、それは異常と思われがちです。異常と判断する金融機関や担当者から融資を引き出すのは難しいです。10分、20分位の話をすれば、感触は掴めます。私は電話で下話をした上で、その店に行きました。
 どういう金融機関が不動産賃貸業に融資してくれる可能性が高く、また、低いのか、私が具体名を挙げてもその情報はその地域に住所がある人しか使えません。単純にこの銀行が融資するということではなく、全国で通用する金融機関との話の仕方にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご希望が多ければ書きたいと思います。私のブログは毎日千人以上の方が見に来て下さるのですが、クリック率はかなり低いんですよね。人気ブログランキングのポイントが2,000ということは、1週間のクリックが200回で1日当たり29回に過ぎません。
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