数字だけでは判断できない不動産投資の難しさ 昨日見に行ったのに買い付け申し込みできなかった理由

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 さて、昨日は戸建を二つ見に行き、うち一つに買い付け申し込みをしました。仲介は両物件とも住友不動産販売で、昨日買い付けを申し込んだ1物件について、今日も担当と話したのですが、収益不動産購入についてローン特約付きの契約が出来ないとのことでした。共同住宅の売買仲介に不慣れな店舗なのでしょう。
 もう一つ見に行きましたが、それは買い付け申し込みまで時間を要しそうです。
 不動産投資は投資でありかつ事業なので、証券投資論やコーポレートファイナンス論に基づき数値分析されることもあります。しかし、私のブログをお読み下さっている皆様はお分かりのとおり、私はそのような投資分析をあまりしません。単純に、将来売却損が出るリスクが少ないかどうかと、返済可能な収支かどうかを中心に見ています。
 現在、不動産は証券化され金融商品になっていますが、不動産は数字以外の様々な部分を見る必要があります。例えば、昨日見に行って買い付け申し込みが先送りになった物件については、私道接道の上に、水道管が他人の敷地を通っているので非常に厄介です。
 私道接道の不動産を買う場合には、公道に繋がる部分までの私道の持分付きで売買することが原則です。仮に売主に持分がなく、売買に際しても持分を取得できない場合には、公道から敷地前までの私道の全所有者通行・掘削承諾を取る必要があります。
 位置指定道路の場合、行政が道路と認定しているので通行はできますが、掘削は道路所有者の承諾が無いとできませんので、購入時にあらかじめ承諾書を取っておくのです。昨日の物件は、玄関のすぐ前の部分だけ持分があり、後は持分も承諾書も無かったので、そのままでは、将来ライフラインの工事をする際に、支障が出る恐れがあります。
 特に、この物件は水道の私設管が他人の敷地を通ってきており、将来その管が使えなくなった際には、道路を掘削して管を引き直す必要があります。そのような物件なので、特に、持分も承諾書も無しでは購入すべきでないのです。
 そして、この物件から公道に至る私道の公道寄りの部分は、宅地部分と道路部分で筆が分かれておらず、道路の持分を譲渡してもらうためには、まず、当該宅地の所有者に分筆してもらう必要があり、測量費用等が生じます。
 仲介業者もその点は分かっているのですが、私の条件は私道持分付きでの売買です。道路部分が分筆されていれば、私道共有者の誰かに若干のお金を払って持分を売ってもらえば済む話なのですが、この物件については分筆の必要があるので、費用がかなりかかります。また、持分を取得できたとしても、将来的には水道引き込み工事が必要になるため、その分を減価しての買い付け申し込みになります。
 このように、不動産投資では道路が非常に重要です。
 ところで、買い付けを申し込んだもう一方の物件については、昨日書いた通り、その物件自体を買うメリットはあまりありません。なぜ買うメリットがあまり無い物件に買い付けを申し込んだのでしょうか。理由は「付き合い」です。住友不動産販売との付き合いではありません。どういうことか、ご関心のある方は、人気ブログランキングへをクリックしてください。
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