給与収入に関わらず融資を受けて不動産投資ができる!「公的保証により事業性資金として銀行・信金から融資を受ける方法」―スルガ銀行からも住信L&F(旧ライフ住宅ローン)からも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法2011年版―

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 昨年12月に開催したセミナーについて、映像を見たいというご要望をかなり頂戴しましたので、給与収入に関わらず融資を受けて不動産投資ができる!「公的保証により事業性資金として銀行・信金から融資を受ける方法」―スルガ銀行からも住信L&F(旧ライフ住宅ローン)からも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法2011年版―としてダウンロード可能にしました。
 私がこのセミナーで最も力説したことは、不動産投資は不動産賃貸業という事業であり、給与収入の多寡に関わらず事業性資金として融資を受けることができるということです。給与収入額とか「属性」で審査するというのは住宅ローンです。事業性資金融資では、事業者の「格付け」が重視され、それは、決算書をはじめとした財務資料によって決まってきます。
 個人で給与収入があれば参考程度には見てもらえますが、基本は事業者としての格付けであり、法人ならば法人の決算書、個人ならば個人の不動産所得の決算書が金融機関の主たる審査材料です。加えて、不動産については時価を簡易評価して、実質的な財務状況を見られることが多いです。ですから、年間給与収入が千万円以上でも、不動産時価よりも借入金が多かったり、利益+減価償却費から借入金の返済ができなかったりすると、格付けが悪くなり、事業性資金融資を受けるのは難しいのです。
 逆に、2年前までの私のように家賃収入しかなくても、法人・個人の不動産賃貸事業の決算内容がある程度良ければ、事業性資金の融資は受けられるのです。実際私は、法人・個人合わせて4年間で20件以上、13億円以上の融資を受けることができました。
 もっとも、債務超過やキャッシュフローがマイナスになる融資をする銀行もあります。それは、アパートローンや、不動産投資ローンの類です。事業性に重きをおかず、返済原資を給与収入とするローンでは、給与収入から返済できるからと融資が出ます。また、事業用不動産の融資では通常担保掛目6-8掛けですが(ですから私のように全額借入でも不動産時価よりも借入金額が下回るのです)、アパートローンでは担保掛目を入れない金融機関もあります。給与収入という「与信」によって時価評価額まで、さらにはそれを越える額を融資する銀行が今でもあり(皆様ご存知の、特異な地銀や信託銀行です)、そういう特殊な金融機関のアパートローンは借りられても、借り方が悪く、他の金融機関からは借りられなくなってしまっている投資家さんが多いようです。
 一部の銀行のアパートローンでは、年間給与収入の10倍とか20倍とかが総借入額の目安とされ、多くの投資家や不動産仲介会社がそうした銀行を使った結果、給与収入が多くないと融資を受けられないという「迷信」が生まれ、私の本のアマゾンのレビューに、事業性資金融資について分かっていない方が書評を書き、それが高い支持を得てしまっています。
 不動産賃貸業は、日本標準産業分類で、「不動産賃貸業・管理業」として位置付けられており、昔から日本に根付いている業種です。ちなみに、さらに細かく分類が分かれていて、私の会社は「貸家業」として税務申告しています。貸家業というと、かつては地主が自己所有地上に建てるのが主流でしたが、近年の低金利を背景に、土地代と建物代を全額(近く)借り入れても収支が合うようになり、中古収益不動産を購入して賃貸する事業者が増えています。もちろん私もその一人です。
 このように昔からある産業ですので、金融機関は私のことを事業者と見て、銀行員は私のことを「社長」と呼びます。何億円も借金する規模の会社の社長がサラリーマンを兼職していることは、不動産賃貸業では良くあることでしょうが、金融機関の事業性資金融資先全体としては特殊です。普通、社長は事業に専念しているものです。ですから、会社を経営をしながら他の会社にフルタイムで勤めているというう社長の会社に金融機関が融資するケースは、少ないのです。私はサラリーマンではなく、自分の事業に専念しています。これは、事業者としてごく自然な行動です。
 他の投資家さんから金融機関紹介の依頼がしばしばあるのですが、私に繰り返し融資をしてくれている銀行・信金の担当者や支店長は、「サラリーマンの副業には貸せないけれど、社長はこれ(不動産賃貸業)が本業だから融資ができる」と口を揃えたように言います。
 そういう訳で、事業者向け融資は、給与収入額に関わらず、事業者の格付けが良ければ、受けることができるのです。このことをご理解頂くことが、セミナー開催の第一の目的でした。
 それに次ぐ目的は、事業性資金融資の受け方を説明することでした。どういうことか、ご関心のある方は人気ブログランキングへをクリックして下さい。
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