マンション一棟を区分にしての売却4

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 マンション一棟を転売目的で買って区分所有マンションとして分譲するには、宅建業の免許が必要です。これに対し、賃貸目的で買ったマンションを売却するのは不動産売買業という性質が薄いので、多くの宅建業でない投資家がしていることです。ここで気をつけないといけないのは分譲行為です。不特定多数の買主に反復継続的に分譲するのは、土地であっても建物であっても、宅建業者でないとできません。例えば、地主が昔から持っている土地を分譲するという場合でも、自ら売主として一般に売り出すには、宅建業の免許が必要になります。
 しかし、地主や不動産投資家は、普通宅建業の免許を持っていません。そこで、合法的に売却するために、所有者と最終的な買主との間に宅建業者を入れ、宅建業者を売主として一般に売るのです。すなわち、所有者 → 宅建業者 → 買主 という流れで売買します。
 単に宅建業者に買取りをさせると相場よりかなり安くなってしまうので、宅建業者のコストを抑えるために、「直接移転」という方法が良く採られています。売買契約は、あくまで所有者・宅建業者間、そして、宅建業者・買主間で結びます。しかし、登記上は、宅建業者への所有権移転登記を省略し、所有者から買主に直接移転させます。これにより、宅建業者は登録免許税も不動産取得税も払うことなく、不動産を転売できます。宅建業者が直接買主を見つければ取引コストはほとんどかからず、他業者に客付けしてもらえば仲介手数料だけがかかる形になります。ゆえに、単に買取る場合よりも、高い価格での買取りが可能になります。さらに、宅建業者との売買契約書の特約を工夫することで、宅建業者のコストやリスクを抑え、より高い価格で買ってもらえるようになります。
 登記上は元所有者から新買主に移転される形ですが、売買契約上、宅建業者が売主として中に入っていることが重要です。すなわち、宅建業法の主たる目的は買主保護であり、不動産販売を業として行っている宅建業者が売主になり、瑕疵担保責任を負うことが、買主保護になります。
 私は基本的にこのスキームで売却します。まず空部屋をまとめて売り、その後、空が出たらまた売却を検討します。それらの売り先は同じ宅建業者です。土地・建物という違いはありますが、地主が宅建業者を経て土地を分譲するのと同じです。
 宅建業者でないと分譲はできませんが、分割はできます。土地であれば分筆です。建物であれば区分所有登記です。続編をご希望の方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
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