国債の格下げと金利上昇3

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 さて、定期借家契約は期間が終了したら再契約できますが、普通借家契約に再契約はあります。あるのは更新ですが、更新で新しくなるのは基本的には賃貸借期間だけで、あとの事項は従前のままです。確かに、賃貸借契約書を見ると賃料の協議等が盛り込まれている場合があります。また、借地借家法で、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」とされています。
 しかし、これは請求できるだけで、相手が応じなければ調停、そして訴訟を経ないと賃料を上げることはできません。調停や訴訟での速やかな和解が成立すれば良いのですが、裁判が進むと賃料の鑑定が必要になり、30万円位の鑑定費用がかかります。鑑定費用は敗訴側負担ですが、例えば1万円の増額請求が5千円認められた場合には、原告・被告で鑑定費用を折半することになり、訴訟費用のほうが高く付いてしまいます。ですから、住宅1戸の場合は訴訟で争うことは現実的でなく、賃借人に増額を拒まれればそれまでです。
 すなわち、金利が上がったからと言って賃料増額を賃借人に求めても、賃借人が応じなければ賃貸人は調停・訴訟をしなければ賃料を上げることはできません。契約更新時には、賃貸人から新契約内容を示すことが一般的ですが、賃借人がそれに応じなかったらどうなるでしょうか。
 賃借人が自主的に出て行ってくれれば賃貸人希望賃料で新たに募集をかけられますが、賃借人が値上げを拒んだ場合、通常、交渉している間や調停を申し立てている間に更新時期が来てしまいます。そうすると、法定更新になり、双方の合意がなくても同条件で賃貸借契約が更新されてしまうのです。
 
 賃料が上げられれば金利上昇分を賃借人に転嫁できますが、増額請求に応じる賃借人は非常に少ないでしょうね。ゆえに、好景気になり、新規賃料が上がった場合であっても、継続賃料はなかなか上がりません。まして、不景気の中で金利が上がったという状況下では、それを理由に賃料を上げることは困難でしょう。
 賃料が上げられない中で返済額が増えますので、返済し続けられるかという問題が生じます。また、賃料が上がらなければ収益還元評価も高くならず、上手く売り抜けることも難しいでしょう。
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