国債の格下げと金利上昇2

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 人気ブログランキングのポイントが上がってきましたので、この話題を続けます。区分の続編は後日書くかもしれません。
 日本は貯蓄率が高い国とはいえ、国債が売れ難くなってくると国債の金利は上がり、市場全体の金利も上がります。金利が上がり出すと、固定金利で住宅ローンを組んで早くマイホームを手に入れようとする人は増えるでしょう。
 一方、変動金利が通常の不動産投資の世界では、金利が上がるとどうなるでしょうか。不動産投資をしたいと思う人は減少するのではないですかね。景気が良くなり日銀が政策金利を上げて市場金利が上がる場合と、不景気なのに国債価格が低下して金利が上昇する場合とでは、全く異なります。
 賃貸用不動産の市場評価は、収益還元評価が基本です。収益還元評価は、期待されるネット収入を利回りで割ったり、または、現在価値ベースのネット収入と将来の予想売却価格を足し合わせたりして求めますが、後者の予想売却価格はネット収入を利回りで割ったものであるため、いずれにせよ、利回りが評価額を左右します。では、金利が上昇すると利回りはどうなるでしょうか。
 ゼロ金利と言われている今でも、都会や高級住宅街の物件は別として、表面利回り10%位はないと収益不動産はなかなか売れません。その位の利回りで20年位の返済期間が無いと、収支が合わないからですね。調達金利が上がったらどうなるでしょうか。もっと利回りが高くないと、収支が合わなくなってきます。
 ですから、金利上昇は収益還元評価の利回りを上げる作用があります。しかし、利回りを決めているのは金利だけではありません。重要な要因は、リスクプレミアムです。不動産投資のリスクや特定不動産のリスクが高いと利回りは上がります。一般に、景気が良くなればリスクプレミアムが下がるため、金利が上がっても利回りは上がらない、場合によっては下がる可能性があります。
 景気が良くならずに金利が上がれば、利回りは上がります。そうすると、収益不動産の価格は下がります。今回の国債格下げは、そのような状況になる可能性を持っていると考えています。ですから、収益不動産の購入需要はますます下がり、収益不動産の価格がますます下落する恐れがあります。
 もっとも、賃料が上げれば収益還元評価は上がります。では、賃料は上がるでしょうか。景気が良くなったとしても、賃料を上げるのは大変です。金利上昇と賃料との関係について、私の意見にご関心のある方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
 
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