国債の格下げと金利上昇1

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 人気ブログランキングのポイントが落ちています。一棟マンションの区分分譲に関心がおありの方が少ないようですので、話題を変えます。
 1月31日にコメント欄からご要望のありました、国債の格下げについての話をしたいと思います。
 国債残高が多いことに対しては、国民の貯蓄額がそれ以上に多いので国民が国債を買えば問題無いとする考え方があります。しかし、財政不安で額面通りに返ってこないと思う国民が増えれば、国債は売れなくなります。そうなると国債価格は下がり、金利が上がります。
 この金利が私達不動産投資家にとって非常に重要な問題なのです。私は、ハイレバレッジな不動産投資における最大のリスクは金利だと考えています。不動産投資のリスクは物件数を増やして点在させることにより分散できるものが多いのですが、普通の日本人が日本で不動産投資をする以上、金利上昇リスクは避けて通れません。
 アパートローンでは固定金利もありますが、20年以上の固定を組むと金利が5%位になってしまいます。もう少し金利の低い固定金利商品もありますが、その場合は原則として途中解約不可で、解約する場合にはそのときの金利水準に応じた多額の違約金がかかってしまいます。さらに、固定金利のアパートローンを提供しているのは信託銀行や都市銀行が中心であり、中古物件購入には向いていません。ですから、中古不動産投資において超長期の固定金利で借りている人は、あまりいないと思います。
 また、現在、アパートローンだけで5億も10億も借りることは難しく、本格的に事業展開しようとすると事業性資金のプロパー融資を利用することになり、そこでは変動金利になります。自治体の制度融資は固定金利ですが、融資期間は10年までで、信用保証協会の有担保保証枠は2億円までと、収益不動産購入のために使うには少ないですね。
 私は、県の制度融資で借りている運転資金と、ノンバンクから借りている小額の不動産購入資金を除いて、銀行・信金から借りている融資は全て変動金利です。皆様方の中には固定金利選択型を利用されている方もいらっしゃるでしょうが、たいていは3年固定とか5年固定とかではないかと思います。また、固定金利はアパートローンでないと利用できないので、固定金利で5億も10億も借りている方はいらっしゃらないことと思います。
 ですから、金利上昇は私達にとって死活問題なのです。金利が上がったら家賃を上げられるか、売却できるか、といったことを数回に分けて書きたいと思いますが、どうでしょうか。賛成の方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
 
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