宅建業法について

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 皆さんコメントありがとうございます。もう1回、宅建業法について書きたいと思います。
 法律の解釈では、立法趣旨や目的が重要であり、それは法律の冒頭部分に書かれています。宅建業法の目的は「購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ること」とされています。無免許営業してはいけないというのは、無免許の「業者」が販売や仲介をしては、購入者やその関係者の利益の保護が図れないということからです。
 仲介について宅建業者が適切な重要事項説明等がなされなければ購入者等の利益の保護が図れないということは、明らかでしょう。売却については、宅建業者が仲介に入っても、売買を業とする者が宅建業者でないと購入者等の利益が保護できないということですね。それは、売主が個人や一般法人の場合と、宅建業者の場合とで、売主に対する責任が異なってくるからです。
 宅建業者であれば中古物件であっても2年間の瑕疵担保責任を付ける必要があります。宅建業者でなければ宅建業法上は何の制約もなく、瑕疵担保責任免責で売買契約を結ぶことも可能です。自己使用や賃貸目的、また、相続等で取得した不動産を売却する場合にはその売却行為に対する事業性は低いと判断されますが、それであっても、一つの土地・建物を幾つにも分割して売却するとなると反復継続性が明らかであり、購入者も多数になることから、それら購入者に対する売主は宅建業者であるべき、ということになります。
 ですから、土地・建物を分割して売却する場合には、特定の宅建業者に売却し、その宅建業者が瑕疵担保責任等を負って消費者に売却することになります。
 しかし、いくらで売れるか不透明なものを宅建業者に売るとなると、売価はかなり低くなってしまいます。ではどのようにすれば宅建業者が高くかってくれるのか、区分分譲の話に戻りたいと思います。 賛成の方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
 なお、前の記事で投資ファンドのことを書きましたが、投資ファンドが売買するのは現物不動産ではなく信託受益権という金融商品なので、それが宅建免許不要な理由だと思いますので補足します。 
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