分割や転売について

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 皆さんコメントありがとうございます。
 自分で土地分割したり建物区分化しても、売り先が不特定多数でなければ問題ありません。ファミリータイプマンションの場合、入居者に売るという方法があります。また、特定の宅建業者に売り、その宅建業者が不特定多数に売るというのが一般的でしょう。そうでなければ自ら宅建業者になる必要があります。私の場合、不動産の分割売却準備を進めているのは1件だけであり、それは、区分化した上で、空室を宅建業者に売るつもりです。
 次に、反復継続性について、法解釈は弁護士さんの仕事ですが、国土交通省が考え方を発表しており、これを読むと、年1回でも過去から将来に渡って分割した建物を長期的に売るという場合には反復継続性に該当する恐れがあり、コメントにもありましたが、宅建業者でない者がそれをするのは避けたほうが良いですね。区分にして空が出たらその都度特定の宅建業者に売る形を取るべきでしょう。昨日の記事を訂正いたします。
 一方、分割を伴わない売却については、転売が業でなければ、つまり、転売するために購入したものでなければ、問題ないと考えています。私の場合、全ての不動産は賃貸のために購入しており、転売前提案件は全て断っています。債務整理で買い戻し特約付きの売買契約や、宅建業者が仲介手数料を稼ぐためにその業者の専任媒介で売りに出すという条件での購入等、債務整理に従事されている弁護士さん、ノンバンクの方や宅建業者さんからしばしばお話を頂くのですが、全てお断りしています。
 宅建業法上の問題ももちろんですが、融資を受けるのに不利になるという理由もあります。金融機関によっては、不動産賃貸業には融資するものの不動産売買業にはあまり融資をしません。同じ売買業でも、仕入れた土地を造成したりそこに建物を建てたり、また、仕入れた建物をリノベーションしたりという事業には融資しても、単なる転売には融資しないという金融機関があります。
 賃貸業に比べ売買業はハイリスク・ハイリターンの事業であり、そういう事業への融資を避けたい金融機関の方針は理解できます。また、単なる転売は事業・投資というよりも投機であり、そういうことに金融機関が融資しないというのももっともだと思います。
 不動産賃貸業では、購入不動産は商品ではなく固定資産になり、売却すると特別利益・特別損失が出ます。私は沢山の賃貸用不動産を持っていますので、仮に各物件を20年以内に売却するものとしても、保有件数が20件を越えているため、実際年に1件は売却があり、それが決算書に出ます。融資を受けていない物件や、他の金融機関が融資した物件であっても、不動産売買業を嫌う金融機関からは、決算書を出したり融資申し込みをしたりした際に、「なぜ売却したのですか」と聞かれます。理由を回答すると融資はしてもらえますが、「今後も売却が続き賃貸業ではなく売買業とみなされると、融資できなくなってしまいますので気をつけて下さい」と言われます。
 つまり、宅建業法よりも、一部金融機関の見方のほうが厳しいのです。買った物は売らずにずっと持っていて欲しい、という金融機関があります。
 売却を視野に入れた買い方をすることは、自己居住用不動産でも同じです。自己居住用不動産も、賃貸用不動産も、転売を目的に買うものではありません。しかし、最終的には売却します。自分の代では売却しなくても、次の代になったら相続税の関係や、不要になったという理由で売却になります。そうした際に、なるべく高く売れるような買い方をすることは、当然のことですよね。
 不動産投資ファンドは賃貸収益を上げて5年後位に売却して売買益も得ることを目指していますが、宅建業の免許は持っていません。主目的が転売ではなく賃貸だからですね。
 ところで、一昨日紹介した船井総研のコンサルタントと弁護士さんの無料セミナーについて、向きを入替えたファイルに差し替えました。 
 次回は、「マンション一棟を区分にしての売却」の続きを書こうかと思っています。賛成の方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
 
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