アパート敷地分譲とマンション区分分譲とどちらが簡単か2

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 空だらけのアパートならともかく、アパート敷地を分譲するよりもマンションを区分所有登記して分譲したほうが簡単だと、ほとんどの不動産売買業者は言うでしょう。有能な銀行員は、ファミリータイプ一棟マンションの売却の際に区分分譲という方法が取れることを分かっています。
 私はマンション3棟持っており、うち2棟は築20年未満ですので当分持つつもりですが、残る1棟は築23年であり、次の方が買う融資期間の関係で、売却を検討しています。この物件は買うときに1/4空いていて、積算評価の銀行から借りましたので担保は当時の基準をクリアしていましたが、空室が増えたときにどうするのかが審査上の大きな問題だったことと推察します。
 何しろ金額が大きいので、当該物件の家賃からの返済ができなくなると、事業全体の利益やキャッシュフローをかなり圧迫します。審査中に銀行の担当者から言われたのは、「将来空室が増えたら区分にして1戸2千万円位で売れるので、万一のときはそういう形で返済できますよね」ということでした。
 そして、私が買った後は満室経営が続いたのですが、昨年から変化が生じました。空室になると新たな賃借人がなかなか付かないのです。その物件は各戸70~100平米の分譲仕様のマンションであり、家賃は10万円以上です。高価格帯の賃貸物件の入居者募集は、業界全体で苦戦しているのです。
 そもそも1/4空でも返済に支障ないから融資が受けられた訳ですが、築年数の関係から数年で売却するつもりの物件でした。そこで、区分所有にして空部屋から売却して1戸ずつ抹消に応じてもらえるか銀行に打診したところ、融資前からの経緯もあり、承諾を得ました。そして、土地家屋調査士に区分所有登記の見積りをとったところ、百万円位の報酬額が提示されました。
 その後どうなったか、次回に続きます。人気ブログランキングへをクリックしてお待ち下さい。
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