市場の歪みを突く投資8

NO IMAGE

 ワンルームは区分所有も一棟も収益還元評価で売買されるのが通常なので、市場の歪みを突く取引はなかなかできません。それに対しファミリータイプは区分所有においては取引事例比較法、一棟においては収益還元法が主になるので、ここで転売益を出し易い取引が可能となります。
 すなわち、買うときは一棟を収益還元で買い、売るときは区分にして取引事例比較で売るということです。なお、売り方によっては、自らが宅建業者になるか、あるいは、宅建業者と協力して宅建業者を売主として販売する必要があります。
 例えば、各戸賃料10万円で20戸のマンションが収益価格24,000万円で買えるとします。類似の分譲マンションが2,000万円で売買されているとすると取引事例比較法の比準価格は40,000万円になります。将来売却する際には、区分所有登記をして、空いたところから順番に売っていけば、相場が極端に下がらない限り売却益を得られるでしょう。
 マンションは積算が出るといっても、収益価格よりも高くはなかなか売れません。土地相場を大幅に下回る価格で買っていれば土地として売却して売却益を得るという出口もありますが、アパートほど容易くはありません。一方、アパートを区分所有にして売るというのは融資の関係で難しいですが、マンションは区分所有にすれば住宅ローンを使って買ってくれる自己居住目的の方に売れますので、そういう出口もあります。
 原価法(積算)、収益還元法、取引事例比較法、同じ物件でもこの3種類の価格がかなり違う物件があり、それが収益不動産売買市場の歪みです。そこを突く取引をすることで、売却益が期待できる取引が可能になります。
 私達は転売を目的に事業をしている訳ではありませんが、売却損を防ぐ安全性の高い取引をすることは重要ですよね。
 以上、8回に渡って連載してきました。有益だったと思われた方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
人気ブログランキングへ

日記カテゴリの最新記事