市場の歪みを突く投資7

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 マンションの場合、土地値で買ったつもりでも立退きと解体にかなりの時間と費用がかかりますので、土地として売って売却益を出すというのはかなり難しいと思います。しかし、マンションでも価格差を利用して比較的安全に取引する方法があります。
 その価格差とは、取引事例比較法に基づく比準価格と収益還元法に基づく収益価格の差です。特に、ファミリータイプのマンションの場合、この価格差を突いた取引がし易くなります。
 分譲マンションの評価で積算評価はあまり実用的ではありません。土地部分は単価×面積×持分比率となりますが、土地を分離処分できないので、そういう計算をしてもあまり意味が無いのです。建物については原価法による積算評価も参考にはなりますが、都会の物件ですとそれよりも大幅に高く、一方、田舎の中古物件ですとそれよりも大幅に安く売買されていることがあります。
 シングルタイプですと自己使用目的で買う人が少ないので収益還元評価されることが多いですが、ファミリータイプですと取引事例比較評価が主流です。すなわち、土地部分は無視して、建物の専有面積に、取引事例を比較して調整した単価をかけるのです。例えば、専有面積100平米のマンションで、周辺の同様の100平米のマンションが概ね単価20万円で取引されていると、2千万円という評価になります。
 一方、マンション一棟の評価では主として収益還元評価が用いられますね。
 つまり、ファミリータイプの間取りでも、分譲(区分所有)マンションは取引事例比較評価、一棟マンションは収益還元評価されることが多い訳です。
 では、一棟売りマンションを安全に買うのにはどうするのか、次回に続きます。人気ブログランキングへをクリックしてお待ち下さい。
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