市場の歪みを突く取引6

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 コンサルタントの雇用が決まりました。東京大学法学部出身の銀行員で、ここ3年間でかなりの収益不動産を買っている人です。今後、ホームページで登録を受け付けている無料メール相談は、その人と私と二人で対応する形になります。後日、彼の保有物件写真等を公開いたします。
 当初コンサルタントだけの募集でしたが、非常勤・在宅勤務の事務員も公募します。応募条件は、
・既に何らかの形で不動産投資を行っていること(家族で投資をしていて業務に加わっていたり、投資会社に勤めていたりする方を含む)
・Eメール対応が中心になるので、キーボード入力がすらすらとできること
です。ご応募は、自己PRと応募理由を含めたEメールにてお願いいたします。
 さて、土地値よりも大幅に安いアパートが売りに出されると買付申込が殺到して買うのはかなり大変です。私はその中で契約を勝ち取って来た訳ですが、競争の無い中で安くアパートを買ったケースもあります。
 昨年2月に買った土地が約千平米あるアパートです。私は全額借入で買うことが多いので、表面利回り10%以上というのが最低の投資基準です。都内の物件であっても10%以上見込める物件しか手を出しません。ゆえに、10%未満の物件は無視することが多いのですが、「この物件は利回り10%未満では売れないが土地の価値は高い」と思える物件を見つけると、相場の利回りで指値の買付申込をすることがあります。
 その物件は相模原市にあり、この地域では利回り12%位が普通です。売り出し価格は利回り9%位だったので、この値段では売れない物件だろうとすぐに判断して、現地を見に行きました。道路付け・地型が良く、建売業者が好んで買ってくれそうな土地でした。これは欲しいと思い、大幅な指値の買付申込をしました。
 当初、「こんな値段では売主は承諾しない」と仲介さんに言われ、売主のところに持って行ってももらえない状況で、破談かと思いました。しかし、しばらくして、「買付申込額で良いので売りたい」との連絡がありました。
 売り出し価格は積算で出したかのような価格でしたが、それが収益還元評価よりも大幅に高かったので、私以外の投資家は買おうとせず、反響が無い中で売主が諦めたという実状だと推察します。
 地価と同様、利回りも売り物件情報を毎日見ていると次第に相場観が付いていきます。経験が浅く相場がわからない方は、ホームズが提供している想定利回りの資料が参考になるかもしれません。
 ところで、皆様の中には、耐用年数を越える融資を受けると返済途中で減価償却期間が切れるという理由で、また、融資期間を長く取り易いという理由で、アパートではなくマンションを好む方が多くいらっしゃることと思います。マンションの場合、全体の収益還元評価が土地の部分評価を下回ることもありますが、立退きと取り壊しに要する費用と時間が多いので、また、将来宅地分譲するのに開発道路を入れる必要がある場合もあるので、土地値で買ったつもりでも、土地として購入価格以上で処分することはなかなか難しいでしょう。
 しかし、ここにも市場の歪みがあります。極端な話、積算評価・収益還元評価以上で買っても転売して利益を得られる投資法があります。どういうものか、知りたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
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