市場の歪みを突く取引5

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 またまた間隔が空いてしまってすみません。事務系で一人、コンサルティング系で一人社員雇用の話が進んでおります。これまで無料での情報提供が中心でしたが、有料でサービス提供すると責任が重くなり大変です。不動産投資のように不労所得ではない訳ですから。
 収益不動産では、積算評価(または更地評価)が収益還元評価よりも大幅に上回ることが多々あります。マンションの場合いくら積算評価が高くても収益還元評価以上で売れるのかという問題があります。土地値といっても、立退き・解体にかなりお金がかかりますから。
 それに対し、アパートは更地評価が高ければ収益還元評価以上で売れる可能性があります。利回りが5-6%程度の売りアパート情報をしばしば目にします。仲介業者に「この利回りは低過ぎるでしょう」というと、「この値段より下げたら土地の価値を下回り、利回りが高くなるように値下げするならば、売主は入居者に退去してもらって土地として売ったほうが良いので、大幅な指値は受けられません」と言われます。
 
 つまり、中古アパート売買市場では、土地の価値が売買価格を下支えしているのです。
 しかし、そうは言っても、東京・神奈川の高級住宅街等は別として、利回り5-6%のアパートはなかなか売れません。土地として売るにしても賃借人全員を退去させるのに時間とお金がかかります。ローン返済のある売主ですと、退去が進み家賃収入が減っていく中で返済をしていかなければならず、金銭的にそれができない売主もいます。また、土地としての売却助言のできない仲介不動産会社もいます。
 そのような訳で、屋外平置き駐車場付きで土地価値の高い物件が、収益還元評価で更地評価よりも安く売りに出されることがあるのです。そういう物件はすぐに多数の買付申込が入ります。私のような投資家に加え、建売や分譲目的の宅建業者も狙っているからです。収益還元評価で買って土地として売れば転売益が出ることがほぼ確実だからです。金融・証券の世界では、取引を仕掛ける際に利益の出ることがほぼ確実に分かる「裁定取引」というものがあり、価格差を利用するという点では似ています。なお、裁定取引の具体例を知りたい方はこちらのページをお読み下さい。
 収益還元と積算(土地)の評価価格差を突いた投資法については、私がブログや本で書いているので参入者が増えていることはあるかもしれませんが、それ以前から競争は激しいです。
 私の1棟目の相模原市アパートというのは正にこのタイプでした。物件情報がネット上に出てすぐに現地を見にって買付を申し込んだのですが、1,2日のうちに10件近くの買付申込が入ってきたようです。宅建業者が買って分譲すればほぼ確実に転売益を得られますし、賃貸業の投資家でも、将来土地の相場が何割も下がらない限り、売却損が出ない物件だからです。
 売主側仲介業者は、収益不動産仲介を専門にしていて資産コンサルティング的な仕事もしている都内の会社でした。ですから、土地の相場は抜きにして、収益還元評価で売り出したのでしょう。
 こういう物件は買付申込がかなり集中しますので、満額で買付申込しても買える可能性は低いです。その中でどうやって契約できたかとういと、ローン特約無し条件でした。自己資金で決済できる金額ではなかったので、最悪手付解除となる覚悟の上での契約でした。
 皆様からのメール相談対応をしていると、ローン特約額全額とか90%とかでの申し込みを希望される方が多いようですが、そのような申し込み方では、割安物件はなかなか買えません。宅建業者が買う場合には慣習的にローン特約は付かないので、ローンが付かなければ手付け流しとなります。そういう覚悟で取引に臨んでいるから、宅建業者は一般人よりも割安な価格で不動産を購入できる訳ですね。
 しかし、きちんとローン特約を付ける形でも、アパートを土地値以下の収益還元評価で買う方法はあります。私が昨年2月に買ったアパートはそうでした。競争も全然なく、土地の固定資産税評価額程度で、平成6年築の駐車場付きアパートを買えました。どういう方法か、知りたい方は人気ブログランキングへをクリックして下さい。
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