市場の歪みを突く取引4

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 またまた間隔が空いてしまってすみません。
 非常勤・在宅勤務社員の応募は今のところ一人しかからありませんので、競争率は低いです。是非遠慮なくご応募下さい。また、既にサラリーマン等を辞めている方については、社会保険完備の正社員として雇用することも可能です。
 築10年以上のアパートを長期保有する場合には土地としての売却が前提になるでしょうから、収益還元評価よりも土地の価値を重視した物件選択を行うべきでしょう。一方、新築とか築浅を数年持つという場合には、収益物件としての売却が前提となるでしょうから、積算評価のみならず収益還元評価も考慮すべきでしょう。
 新築や築浅は土地相場以下ではなかなか買えませんので、建物減価を覚悟してそれを上回る賃貸収益を上げるという投資戦略になります。数年後に売却する場合、土地値相場以下ならば買い手は付き易いでしょうが、建物価格を合わせた積算評価で売れるかどうかは疑問です。やはり、その地域に合った収益還元評価が出ないと、なかなか売れないでしょう。東京の高級住宅街は別として、いくら積算評価が高いからといって表面利回り5%でアパートを買ってくれる人は、それが土地値でなければなかなかいないということです。
 また、収益還元評価は将来の期待賃料やリスクプレミアムが算入されていますので、賃料の低い物件やリスクの高い物件は評価が下がります。アパートを将来土地として売却する際には、購入時において土地の価値を吟味することが重要ですが、売却するまでの間は収益物件ですので、収益還元評価が積算評価よりも低ければ、収益還元評価で買うべきでしょう。
 つまり、中古アパートの購入・融資において、出口や資産性、金融機関の担保保全という観点では土地の取引事例比較評価が重要ですが、所有して賃貸経営するという観点からは、収益還元評価も無視できないということです。
 なお、積算というのは、土地単価×面積+建物単価×面積という掛け算と足し算をする計算であり、土地の価値のみを同様に計算する場合には取引事例比較になります。路線価は取引事例を基に不動産鑑定士が鑑定評価した価格であり、取引事例が多い都会ではある程度参考になります。古いアパートですと建物価格が乏しいので、積算評価と土地の取引事例比較評価とは近い数字になります。ですから、厳密性には欠けますが、私は、古いアパートについては積算評価と土地の取引事例比較評価とをほぼ同じ意味で使っています。
 また、土地・建物合わせた取引事例比較評価というのは、建物の面積に着目し、同様の不動産が建物面積当たりいくらで売買されているかを比較して当該不動産の評価をするものです。土地価値中心の中古アパートではあまり現実的ではありませんが、マンションならば通常用いられています。同種のマンションが建物面積単価いくらで取引されているかを比較して評価するものです。区分所有マンションの評価では、積算ではなく取引事例比較評価が、収益還元評価とともに使われています。土地いくら、建物いくらという積算評価もありますが、土地・建物の分離売買ができませんので、あまり意味はないと思います。
 ということで、収益不動産の評価には、積算、取引事例比較、収益還元の3方法があり、それらの価格が大きく異なることがあります。中古アパートについては、積算評価または土地の取引事例比較評価よりも安い収益還元評価で買うことをお勧めします。
 売主や売主側仲介業者が売価を決める際、積算評価に基づく場合と収益還元評価に基づく場合とがあり、収益還元評価で値付けされた物件が積算評価よりも安い場合には買い得です。そういう物件はしばしば売りに出され、私のホームページから「無料メール相談」にお申込下さった方には、そういう割安物件情報を提供しています。
 中古アパート売買における市場の歪みについて、次回も続けます。人気ブログランキングへをクリックしてお待ち下さい。
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