市場の歪みを突く投資3

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 またまた間隔が空いてしまってすみません。やはり、とりあえず非常勤・在宅の社員は必要です。募集人数一人ですが、今のところ一人しか応募がありません。条件が厳し過ぎたのかもしれません。
1.マンションとアパート両方を所有・賃貸していること。
2.積算評価の高い物件を収益還元評価で安く買う投資法を実践していること。
3.目先のキャッシュフローだけでなく、土地価値の高い物件を購入して返済元金を銀行に「預金」し売却時に「引き出し」してキャッシュにする投資法にも理解があること。
のうち3は外します。1,2だけ該当すれば良いので、ご応募お待ちしています。
  
 さて、アパートは収益還元評価と積算評価、どちらが適しているでしょうか。実は、不動産投資業界に収益還元評価という言葉を広めた三井住友銀行も、一種低層に建っているアパートについては収益還元評価でなく積算評価で担保評価をするのです。オリックス信託銀行はそういうものでも収益還元評価ですが、私は、金融機関の担保保全、また、投資家の資産価値測定という観点からは、土地価値を反映した積算評価のほうが妥当だと考えています。
 なぜならば、アパートはマンションと比べて一般的に規模が小さいために立退き交渉をして空にすること、そして、構造の関係で取り壊すのが比較的容易であるからです。また、収益還元評価以上に土地の取引事例比較評価が高く出ることがあるからです。また、収益還元評価が出るからといって価値の乏しい土地に建てられたアパートを買うと、将来の売却が難しいからです。
 マンションは、いくら土地の価値が高いからと言っても、収益還元評価が土地評価よりも低ければ、土地評価よりも高く売るのはかなり大変です。賃借人全員を立ち退きさせて建物を取り壊して、初めて土地の価値になるからです。ですから、収益還元評価で土地の相場よりも安くかうことができ、実際私はそういう物件を狙い撃ちしています。
 それに対しアパートは4-8戸程度のものが多いので、立退き交渉も比較的容易でしょう。私は宅建業者でないのでアパートを買って賃借人を出して土地を分譲するようなことはしたことがありませんが、私が買付を申し込む物件は、しばしば宅建業者の買付申込とバッティングするのです。つまり、4-8戸程度のアパートであれば、分譲や建売目的の建売業者も買ってくるということです。
 取り壊し費用もさほどかかりません。持っているアパートを土地として売ってもらいたいという話が仲介業者を通して入ったことがあり、その際に見積りをとったところ、平米1万円未満でした。
 アパートはマンションと比べて土地として売ることが比較的容易なので、土地の価値を反映した積算評価が妥当と考える訳です。また、2階建てのアパートで、さらに屋外平置き駐車場付きですとあまり収益を生みませんが、それでも土地の価値はある訳です。一方、道路付けや形状の悪い敷地に建てられたアパート、特にワンルームは、土地の価値に比べて高い収益を生みますが、将来売るとなったら土地の価値でしか売れません。
 ということで、マンションは収益還元評価が妥当ですが、アパートについては、積算評価または土地の取引事例比較評価で見るべきだと私は考えます。しかし、収益還元評価で割安に買うことが可能です。これが市場の歪みです。どういうことか、次回に続きます。人気ブログランキングへをクリックしてお待ち下さい。
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