フルローンを受けるには2

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 多くの金融機関で、融資額は時価評価額の7割程度の担保評価額の範囲内が原則です。そもそも金融機関の評価額は一般的な流通価格よりも厳し目なので、相場の6割位と考えたほうが良いでしょう。それ以下で売買できればフルローンを受けられる可能性が高くなります。逆に言うと、それほど安く買わなければフルローンは受けられません。
 相場の6割で買うのは無理と思われるかもしれませんが、私の会社で買ったアパート・マンションはほとんどがフルローンです。私の場合、積算評価の高い物件を収益還元評価で安く買い、積算評価で融資してもらっているので、それが可能となっています。同じ不動産でも積算評価と収益還元評価に何割も差があることがあります。詳しくは私の本に書きましたが、数回に分けて、もっと分かり易く説明したいと思います。
 同じものに二つの値段が付くと、そこから利益を得ることができます。アパートが積算評価で1億円で、収益還元評価で5千万円だとします。積算といっても築20年以上経っていて土地の価値のみだとすると、収益還元評価5千万円で買った後で賃借人を退去させて建物を壊すと、土地の価値が1億円になります。私は土地売りの経験は未だありませんが、土地の相場よりも大幅に下回る価格で買っているので中古アパートでもフルローンが付き、また、土地は建物と違い経年減価しないということで、長期の融資期間が取れているのです。
 逆に、収益還元評価1億円のアパートを積算価格5千万円で建築・購入できるとします。5千万円かけて土地を買い建物を建てて入居者を入れれば、収益還元評価1億円で売れる可能性があります。机上の空論と思われるかもしれませんが、アパート新築業者は、そのようにして利益を出しているのです。
 
 私達は宅建業者では無いので転売目的に売買を繰り返すことはできませんが、取得して賃貸収益を上げた後に、売却して売却益を上げることは問題ありませんし、投資ですから、売却益が出るように購入しようとするのは当然のことです。
 不動産投資に慣れていない方は「積算」とか「収益還元」とか言われてもなかなかイメージできないかもしれませんので、もっと分かり易い例を挙げようと思います。ご希望の方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
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