耐用年数を越える融資を受けるとその後融資が付かなくなるのか4 加重平均の計算例

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私がアパートと並行してマンションも買っている理由の一つは、加重平均した建物残存年数を長くするためです。
 仮に、法人で3物件持っているとしましょう。
・物件1 木造戸建 築20年 借入残高千万円 借入残期間15年 年間賃料百万円 
・物件2 鉄骨造アパート 築20年 借入残高5千万円 借入残期間20年 年間賃料5百万円
・物件3 RC造マンション 築20年 借入残高2億円 借入残期間23年 年間賃料2千万円
 この会社の借入金の残り期間は何年ですか。ここで、借入残高による加重平均を使います。
 すなわち、総借入残高26,000万円でウェイトを付け、
1,000/26,000*15 + 5,000/26,000*20 + 20,000/26,000*23 = 22.12年
これがこの会社の借入金の残り期間と言えます。
 そして、この会社の不動産の耐用年数は残り何年ですか。ここで、賃料による加重平均を使います。
 すなわち、年間総賃料2,600万円でウェイトを付け、
100/2,600*2 + 500/2,600*14 + 2,000/2,600*27 = 23.54年
となります。
 物件1と物件2は明らかに法定耐用年数越えの融資ですが、会社全体としては、耐用残年数が実際の借入年数を上回っており、このような場合ならば都銀の法人融資でも問題にされないのです。
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