耐用年数を越える融資を受けるとその後融資が付かなくなるのか2 「信用の毀損」

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 確かに、一部都銀では他行で耐用年数を越える融資を受けていると不利になる恐れがあります。私に質問・相談メールを送ってこられる方が共通で使っているのが「信用の毀損」という言葉なので、そのような表現で影響力のある方が情報発信しているのでしょう。
 私に言わせると「信用」というのは担保評価を越えて借りられることであり、それが無くても担保評価内の融資は受けられる訳ですが、そこでいう「信用の毀損」とはそういう「信用」ではなく、賃料収入を過小評価されることを意味しているのでしょう。
 実際、私は法定耐用年数を過ぎたアパートを満室経営していますが、某都銀のアパートローンでは耐用年数を過ぎた既存の収益不動産からの家賃収入をゼロとみなすというルールがあるのです。実際のところは、現実に収益が上がっている物件なのでゼロにはしないものの、数割収入を落として見られてしまいます。そうすると、決算書の内容が良くても、その銀行が審査すると当該物件に関しては、過小評価された賃料収入から経費と返済を差し引くとマイナスということになってしまうのです。
 しかし、1物件でマイナスが出たからと言って直ちに融資が受けられなくなる訳ではありません。他の所有物件と新規購入物件を合算してプラスになれば良いのです。
 これに近い発想は地銀や信金でもあります。地銀や信金では既存物件の耐用年数越えについては問題としないものの、自ら融資する物件については原則として耐用年数の範囲内としているところがあります。その場合、新規購入不動産の収入を見てもらえないことがあるのですが、それでも他の物件の家賃収入から返済可能と判断されれば、融資をしてもらえる可能性があるのです。実際、私はこの方法で融資を付けられたアパートが1件あります。
 長くなりましたので、次回に続きます。
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