担保評価は時価の7掛けが目安

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 三井住友銀行、スルガ銀行やオリックス信託銀行のアパートローンしか利用していない方は感覚が違うでしょうが、賃貸用不動産購入資金融資における金融機関の担保評価は時価の7掛けが目安です。前文の3つの銀行のアパートローンにおいては「担保掛目」を入れずに時価額まで
融資するようです。別途自己資金の基準はありますが、銀行が1億円と評価した物件については1億円まで借りることが可能です。
 それに対し、他の金融機関では、時価1億円と評価された物件の担保評価は概ね7千万円となります。つまり、時価よりも3割安く買わないとフルローンにはなかなかなりません。以前、私の会社の決算書の一部をブログ上に公開しましたが(なお先月のセミナーにお越し下さった方には、2期分の決算書を隠すところ無く全て配布しました)、土地・建物の簿価に近い数字の長期借入金があります。これは、フルローンを受けているためです。それだけ安く買っているからということになります。
 もっとも、担保評価以上の融資が受けられないかというと、そうではありません。ノンバンクは担保評価以内の融資になりますが、銀行や信金では、担保評価を超えた分を信用として融資することがあります。「信用」というからには、信用が高い必要があります。
 私の場合、個人の不動産所得(収入から必要経費を引いた額)が約千万円近くあり、法人の税引き前利益は千万円を越えています。法人では不動産購入に伴う経費を損金として多額に計上しており、それがかからなければ税引き前利益は3千万円位になります。個人、法人合わせて実質約4千万円の利益です。これが「信用」になり、担保評価を超える融資を受けることも可能な状況になっています。
 また、本業を別に持っていて本業の給与収入や事業所得が千万円とか2千万円とかある高額所得者も、やはりそれが「信用」になり、不動産賃貸業を併せて営む場合に融資額を伸ばし易くなります。
 しかし、だからといって担保評価を大幅に上回る額を借りてしまうと、他の金融機関から債務超過とみなされて融資を受けられなくなる恐れがありますので、注意が必要です。
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