都銀の不動産評価3

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 BSの不動産を時価評価すると債務超過だと都銀に言われてしまった計算方法です。
 昨年6月末決算で、不動産9億8,454万円に対して長期借入金9億5,369万円です。簿価ではトントンとなります。その都銀が算出した不動産の時価は、一昨年7月から昨年6月までの1年間の売上高1億571万円を表面利回り12%で割った8億8,092万円というのです。
 そうすると、長期借入金が不動産を上回り、債務超過ということになります。
 しかし、実態は異なります。期中に買った不動産の売上は1年未満しか計上されませんが、借入金は買った瞬間に発生します。上記計算を昨年7月から10月の試算表を基に行うと次のようになります。なお、この間不動産取得や借入はありませんでした。
 今期7-10月の売上高は3,786万円で、3倍して1年分に引き直すと1億1,357万円となります。その売上高を表面利回り12%で割ると9億4,638万円です。一方、長期借入金は9億4,192万円となり、不動産時価を下回る計算になります。実際には、長期借入金に私からの借入金(実質資本金扱い)が含まれており、このように普通に計算すれば債務超過ではないのです。
 けれど、都銀はあくまで決算書を基に審査をします。ゆえに、「今期買わないで下さい」という話になる訳です。今期買わなければ借入金は増えず、家賃収入は1年分上がります。試算表も提出していますので、実態として債務超過でないことは銀行員も分かっているはずです。だからこそ、一層「今期買わないで下さい」ということになるのでしょう。
 ところで、積算評価で不動産の時価はどうなるのか。私の投資法を知っている読者さんは、積算評価が収益還元評価よりも高いことを知っていることでしょう。そもそも、時価9億4,638万円しかなければ、9億4,192万円も借りられません。土地固定資産税評価額を基にした積算評価はいくらになるのか、知りたい方は人気ブログランキングへをクリックして下さい。ご希望が多ければ公開します。
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