都銀の不動産評価2

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 その都銀の不動産賃貸事業法人向け融資では、個々の物件について評価せずに決算書ベースで全体の不動産評価をするそうです。ということは積算では無いということです。アパートで土地の価値の高い物件でもそういう個別要因は見ずに、全体で収益還元評価したと言われました。還元利回りは担当者の判断のようですが、表面利回り12%で計算したとのことです。
 個人の決算書と違って法人決算書にレントロールは付けていませんので、満室想定賃料は決算書上分かりませんし、それを付けたところで都銀は内訳を個々に見てくれはしません。また、前の期から持っている物件は1年分の賃料収入が入ってきますが、期の途中に買った物件は1年未満の賃料しか入ってきません。それについて賃料を1年分に引き延ばすことなく、決算書に売上計上された賃料収入をグロス収入とみなし、それを0.12で割って不動産評価を出したと説明を受けました。
 0.12は神奈川物件が中心だからとのことでした。東京都中野区にも1物件あると言いましたが、あくまで全体像を見るとの事で、個別性は考慮してもらえませんでした。
 この方法ですと買い続けている以上は不動産評価が過小評価されてしまいます。ですから、前々回の記事で書いた都銀と同様、「今期は買わないで下さい」と言われました。今期買わないことで1年分の賃料が決算書に反映し、また、負債も増えないので、BSが良くなるというのです。
 では、実際に不動産の簿価がいくらで、それと比べて上記方法による不動産評価がいくらになるのか、知りたい方は人気ブログランキングへをクリックして下さい。ご希望が多ければ次回公開します。
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