都銀の法人融資は地銀信金やアパートローンとはかなり異なる

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 ご希望がかなり多いようですので、前回の続編を書きたいと思います。
 都銀の法人融資は10年以内が原則のようです。先週来訪して下さった都銀では、10年を越える場合には本部の決済が必要になるとのことです。本部決済をとって10年越える融資を受けるのはかなりハードルが高そうですが、まずは取引を始めることが重要ですから、本部決済不要の10年までの融資を当初受けたいと考えています。
 
 そして、個人のアパートローンや地銀信金の法人融資では、賃料の7割程度の純収益と見て金利が4-6%程度に上昇した場合に返済できるかどうかという観点からの審査が重要になりますが、その都銀の法人融資には、そういう発想はなく、個別の物件を細かく見ることはせず、決算書から数値を計算して審査するようです。
 その都銀課長さんが示した審査項目は、次の3点でした。
1.損益決算書
 当然ながら赤字会社で融資を受けることは難しいです。私の資産管理会社は、設立当初は不動産購入時諸経費や減価償却費で赤字になっていましたが、今はどんどん不動産と買い続けても、また、高額な減価償却費を算入してもなお黒字です。この点では合格となりました。
2.貸借対照表
 債務超過で融資を受けることは難しいですが、その都銀では不動産を時価評価するとのことでした。日本の会計基準では、有価証券は時価ですが不動産は簿価です。しかし、銀行が知りたいのはいくらで買ったかではなく、現在の相場でいくらの価値があるかということです。そのため、フルローンで買っていて貸借対照表上では自己資本比率が低くても、不動産を時価評価すると自己資本比率が上がる可能性があります。一方、さらに下がる可能性もありますが。
3.償還可能年数
 経常利益+減価償却費を借入金残高で割る償還可能年数について、不動産賃貸業の場合は30年まで許容範囲だそうです。20年以内が望ましいものの、ここは不合格にはなりませんでした。
 そうすると何が不合格になったのかと言えば、貸借対照表です。不動産を時価評価すると負債が資産を上回り、債務超過だというのです。収益還元評価的にも積算評価的にも相当安く買っているはずなのですが、それでも債務超過だというのです。そこには、「都銀らしい」審査基準がありました。聞いて驚きましたが、定量分析中心の都銀ならではの計算方法であり、決算書を使って審査する方法としては、納得のいくものでもありました。
 都銀から法人融資を受けて不動産投資をしてその情報をネット上で発信している投資家は、大企業やファンドを除いて多分いないでしょうから、この不動産時価の計算方法情報は、非常に希少性の高いものだと思います。どういうものか、知りたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。ご希望が多ければ公開します。
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