返済時の注意点2

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 返済金と抹消書類の授受は同時引渡しが原則です。しかし、住信不動産ローン&ファイナンス(旧ライフ住宅ローン)は、先に振り込むよう求めてきました。窓口で金銭の受け渡しをしたくないからでしょう。仕方ないので、私は訪問日当日に振り込むことにしました。前日までに振り込むのは危険です。
 お金を借りるときには、担保設定と同時ですよね。担保設定書類を出していないのに、その予定日の前日に融資してくれる金融機関・ノンバンクはありません。前日に融資して当日担保設定できなければ、大変なことになるからです。返す際も同じ理屈です。前日以前に返済をして、当日破産等で営業が停止されたら、抹消書類を受け取れなくなるからです。
 今回は300万円と小額ですが、不動産投資に伴う借入金の返済というと、1桁も2桁も大きい金額になることもあります。銀行も突然破綻する時代ですので、注意が必要だと思います。
 抹消書類が速やかにでないために当該物件の売買引渡しができなかった場合、売主の違約になり、売買価格の1-2割の違約金をはらうことになりかねません。引渡しまでに担保等を除去しなければならない契約になっているからです。この点はどこの売買契約書にも入っていますので、お手元の売買契約書をご確認頂ければと思います。
 今回、住信不動産ローン&ファイナンスが売却する共同担保物件の抹消に応じてくれない恐れも考慮して、抹消できない場合には白紙解約するという特約を入れて契約しました。売却すれば完済できるのならばその恐れは低いですが、この売り物件は、約2千万円の残高のあるアパートの共同担保になっており、共同担保の戸建の売価は当然2千万円を下回っており、売却代金からの完済ができません。
 ちなみに、買う側からの注意点ですが、今回のように売買価格よりも残債が上回っている場合、手付金を売主に払うリスクが通常よりも高くなるため、手付金は仲介業者の預かりとなります。今回、そうなるかと思っていたのですが、契約書を作成した買主側業者がなぜかそれを求めず、手付金は私が持って帰ってきました。
 
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