繰り上げ返済の注意点1

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 私は融資や不動産の話を連日書いていますが、大学を出てすぐに大学院に進学し、大学院を修了してすぐに資産管理会社を作り現在に至っていますので、金融機関や不動産会社の勤務経験がある訳ではありません。全ては、5年間の不動産投資経験の中で分かったことや思ったことを書いています。
 40件以上の購入不動産について、宅建業者から重要事項説明を受け、売買契約を結んできましたので、そこから売買取引に関する知識はかなり身につきましたし、融資を受けた際には全て自分で付けましたので、色々な金融機関がどのような判断基準で融資しているのかも次第に分かってきました。
 しかし、売却についてはあまり慣れていません。宅建業者ではないので売買を業とすることはできず、また、そのつもりもありません。そうは言っても、これだけの数の不動産を持っているとたまには売却もあり、決済時の残債抹消手続き方法が金融機関により異なることが分かり、少ない経験から学んでいます。
 融資を受けて購入した物件を売却する際には、残債全額の繰上げ返済となります。細かいところは金融機関によって異なりますが、全額返済すれば全ては完了しますので、その際の注意点というのは特に無いように思います。
 それに対し、一部繰上げ返済については、注意して行わないと、その後の他行からの資金借り入れが不利になる恐れがあります。
 一部繰上げ返済は、返済後キャッシュフローが悪く足を引っ張っているような物件に対して行うと効果的です。金融機関から融資を受ける際には既存物件の収支が重視されますので、例えば、収入が千万円で返済が700万円というような物件があれば、繰上げ返済して毎月の返済額を減らし、返済後キャッシュフローを増やすことで、金融機関からの融資を受け易くするという方法が考えられます。
 私は、一部繰上げ返済を1回経験しました。持っている土地のうち、不要な部分のみを分筆して売却したのです。その際、売却面積が大きかったので、銀行の担保を抹消してもらうためには売却代金の一部を繰り上げ返済する必要が生じたのです。そのとき、未経験ゆえの失敗をしてしまいました。それは、取り返しが付かない失敗でした。
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