旧ライフ住宅ローンの共同担保を外す方法1

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 前回の記事の続編について、人気ブログランキングへからのご希望のクリックが少なかったので、とりあえず今回は別のことを書きます。これからご希望が多くあれば前回の続きを後日書きますが。
 ライフ住宅ローンが住信不動産ローン&ファイナンスに社名変更したことはご存知でしょうか。利用者には通知が届きました。ファーストクレジットの業務のほとんどを吸収したのですが、日本政策金融公庫と同じで、旧ライフと旧ファースト部門に分かれて営業しており、合併したから利用上何か変わったということはありません。
 同じ個人の不動産賃貸業者の収益不動産購入資金でも、旧ライフ部門から借りれば3.9%で30年ローンになり、旧ファースト部門から借りれば金利7%前後で20年までのローンになるというちょっとおかしな状況です。ただ、旧ライフで枠が一杯とか共同担保が無いという場合でも、旧ファーストならば貸してくれます。また、法人名義で貸すのは旧ファーストになります。
 旧ライフを使っている方はかなりいらっしゃることでしょう。共同担保を出さないといけないところが、この会社の使い難いところです。どんなに評価が高く出る物件でも、売買価格がそれよりも安ければそこに担保掛目が入るので、売買価格と担保評価額との差額分の共同担保が必要になるというイメージです。
 共同担保を外した方は少なく、有益な情報と思いますので、それについて書こうと思います。
 まず、旧ライフの融資で買った物件を残債以上の価格で売却すれば、共同担保の抵当権は抹消されます。また、旧ライフの借入金を他の金融機関で借り換えることで、引き受ける金融機関の判断によって、共同担保が外れる可能性があります。
 昨年から、旧ライフの借り換えを未取引の某銀行に審査してもらっていて、その銀行は共同担保も引き継ぐ形になるとのことでした。結局、個人で借りる場合には連帯保証人が必要とのことで、また、個人名義の不動産を法人名義に変えての借り換えは「極めてイレギュラーなケース」と受け入れてもらえず、最終的にその銀行での借り換えは断念しました。その後、別の銀行を見つけ、これから審査を申し込むところです。その銀行では、担保評価が充足すれば共同担保は求めないと言っています。
 次に、売却とか借り換えではなく、旧ライフで借りたままで、共同担保を外す方法です。私は融資を受けずに安い戸建をいくつも買っており、その一つを今日売却契約するのですが、旧ライフの共同担保に取られているのです。旧ライフは依然として原則として共同担保必須であり、その売却戸建を共同担保から外すとなると、その融資について共同担保が無くなってしまいます。
 そのため、どうするか審査を上げてもらったところ、二つの選択肢が返ってきました。一つは、自己資金4割入れて繰り上げ返済する(購入時に1割入れたので、もう3割入れる)ということです。しかし、それでは、共同担保物件を売っても充足しません。数十万円プラスして繰上げ返済すれば共同担保は外れますが、そんなに自己資金を投入しては、レバレッジ効果が薄れ、投資効率が悪くなりますので、3割の繰上げ返済はしたくありません。
 もう一つの選択肢は請け入れられる内容でしたが、そこにも問題がありました。次回に続きます。
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