都銀との融資取引の道4

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 決算書では分からない実質的な経営状況について書こうと思いましたが、有益なコメントを頂戴しましたので、今日はそれを取り上げます。
20年のフルローンで、物件からの返済原資、担保力のみで融資するのは融資する側としては非常識です。
業種の特殊性が近似している金融業でも、数千万~億以上の額を全額出すのは住宅ローン以外に少ないと思います。
同じく近似しているリース業で20年のリース案件は殆どないです。
不動産投資家の皆さんなぜだかわかりますか??
10年先の賃貸需要をどのように予想されているのでしょうか??
住宅ローンの場合、デフォルトがあれば、保証会社より代位弁済されます。
極端な言い方ですが銀行にはリスクはありません。
賃貸需要の5年先のことの予想も困難であるのに、20年のフルローンでは、稼働率の低下により、あっという間に債務超過に陥る可能性が高いです。
自己資金を投入しなくてもレバレッジの回収期間が10年であれば5年で概ね半額を返済できます。
5年で物件評価が半額になることはごくまれですよね。
逆に元本返済の早さから含み益が出ていることが殆どです。
フルローンで資金調達であれば純利回り、13%以上で返済期間15年迄でないと、収益性、安全性共に健全ではないです。
個人の不動産投資家に影響力のある石渡さんですから、効率性、安全性共に良い見本となる投資指標、財務内容を公開していただきたいです。

 これは法人融資の考え方だと思います。個人と法人で担当が別れている都銀や大手地銀は、法人への長期融資をしたがりません。設備資金の融資期間は10年までと言われることが多いです。公的金融機関でも15年までです。
 一方で、個人融資では、「アパートローン」という商品は30年位までの融資期間が取れます。元来、アパートローンというのは、地主が自己所有地上に新築したり、資産家が相続税対策にある程度の自己資金を入れて土地付き建物を購入したり、という目的で利用されていましたので、担保(新築ならば建物と既に持っている土地)の価値よりも融資額がかなり低くなることが多かったでしょう。ですから、30年の融資をしても、最悪担保物件を売却すれば返済を受けることができ、また、それ以外の不動産を売却したり金融資産を換金したりすれば返済を受けることができるので安全と捉えれていたのだと思います。
 それが近年、サラリーマンが中古物件を購入する際にもフルローンとか90%ローンとかが出るようになりました。また、中小の金融機関では法人融資と個人融資で部門や担当が分かれていないので、個人へのアパートローンと同じ発想で法人融資をする金融機関があり、それゆえ、私のようにハイレバレッジで賃貸収入を上げる会社を経営することが可能となっています。
 そうすると、自己資本比率が低くなりますので、融資の安全性は乏しくなります。しかし、現在、融資額は時価の7割前後に抑えられる傾向にあります。スルガ銀行は頭金1割入れれば時価額まで貸しますが、給与等本業の収入からある程度の返済が可能な人に限定して貸しています。
 スルガ銀行とオリックス信託銀行は別として、フルローンが出るということは、融資額の1.3倍前後の時価がある物件ということになり、買ってすぐに転売しても利益が取れるという計算になります。確かに、20年先の賃貸住宅市場は極めて不透明ですが、途中で区分所有や土地として売却する方法があり、20年ローンだからといって20年持っているという訳ではありません。将来の住宅売買市場も同様に不透明ですが、長期の融資では融資期間内の元金全額返済を求められますので、元金が次第に減っていきます。当初想定の賃料や入居率で賃借人が付かなかった場合でも、割安に買っていれば、残債以上の価格で売れる可能性は十分にあります。
 また、私がどうしてフルローンで融資を次々と引けるのかといいますと、本業としての3年以上の業歴があり既存の物件数が多いからです(現時点で業歴満5年です)。購入物件の賃料が全く入ってこなくても、既存物件の賃料から返済可能という判断があるようです。同じ金融機関が同じ物件で未開業のサラリーマンに貸すとすると、頭金2割を求めると言います。本業と副業、業歴有りと無しでは、金融機関の見方が変わってくるのは当然ですね。
 数年前のように、資産をほとんど持っていないサラリーマンがフルローンやオーバーローンで20年以上の融資を受けるというのは、確かに安全性に大きな問題があったと思います。それゆえ、今ではそういう借入ができなくなりました。私の借り方については、法人融資の観点からは非常識でしょうが、個人融資も審査している中小金融機関の融資・審査担当者は、審査に通してくれます。
 もっとも、ご指摘の「物件からの返済原資、担保力のみ」はリスクが高いと確かに思います。それゆえ、私は家賃収入以外の収入を増やそうとこうして活動していますし、メルマガ等で皆様にも繰り返しそれを勧めています。
 ご意見やご反論、ご質問等あれば、コメントしてください。
 
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