都銀との融資取引の道3

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 伊藤ほうせいさんの「地方プレミアム投資術」ご購入者向けの私からの特別レポートプレゼントですが、レポートを構成するための質問メールが1通しか来ておりません。そのため、配布開始を数日延期しますので、地方物件投資について私に聞きたいことのある方は、是非ご質問下さい。レポートの中で回答いたします。
 なお、私がホームページで事前登録を受付けている無料メール相談は、一都三県への投資のみを対象としており、地方物件投資は相談の対象外となっています。そのため、地方物件投資の相談を受けるのはこの機会しかありません。
 預かり家賃600万円を横領した不動産会社社長の件は、自宅を売却させ、遅延損害金を含め全額を回収しました。心配してメールを下さった方もいて、ありがとうございました。先月この事を書いたときには人気ブログランキングのポイントが4,000ポイント以上になったのに、今は2,000ポイント未満であり、皆様のご関心も薄れているようなので、とりあえず、今日は昨日の続きを書きます。
 三井住友銀行の無担保・無保証のビジネスローンは審査に通らず、他の融資方法を法人営業部で検討してもらうことになりました。
 後日三菱東京UFJ銀行の同様のローンの結果も出ますが、多分、通らないと思います。理由は、業態に関係なく、決算書のデータをただパソコンに入力して審査結果を出すという仕組みであり、融資中心で不動産をどんどん購入している資産管理会社のスコアリングが良く出るとは思えないからです。
 例えば、売上が1億円で借入金が10億円あるという財務内容の会社は、世の中にあまり存在しないでしょう。利益+減価償却費から負債を返済するのに20年以上かかるとなると、一般的な法人融資の上限が10年という常識がある中で、そのように償還可能年数が長いと、債務不履行に陥る可能性が高い企業と判断されるでしょう。また、簿価上の資産10億円に対し負債10億円ならば簿価ベースでは自己資本比率ゼロであり、一般的には経営状態の悪い会社と判断されます。
 つまり、20年以上のフルローンで利回り十数パーセントの収益不動産を買って賃貸経営するという不動産投資家の常識は、法人融資の中では非常識であり、不動産賃貸業の特性を分かって審査してもらわないと、審査に通らない訳です。コンピュータにはそこまでできないので、不動産賃貸業で融資を受けるには、人による審査が欠かせません。
 業種の特殊性以外にも、決算書だけでは財務の実質が分からないというということがあります。どういうことか、次回に続きます。
 
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