だから営業期間が長いことが必要なのです

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 コメントを頂戴したように、確かに元金均等で借りると当初の利益が少なくなり、残債が減ると利益が増える計算になりますが、私が言いたかったのは、このような長期的な話ではなく、数年の話でした。また、減価償却費について、償却しなければ利益は上がりますが、現在建物は定率制ではなく定額制ですので、初年度を除けば毎年同額の償却となり、営業期間の長さが重要との話とは直接関係がありません。
 私が言いたかったのはもっと簡単な話です。簡単なのですが、実際に経験してはじめて気付いたという方も多いと思います。
 ポイントは、登録免許税と不動産取得税です。これらを取得費に計上して経費にしていない方には関係ありませんが、経費計上して課税額を下げないと物件購入資金を作り難いので、もともと資産家という方は別として、私達庶民投資家が次々と不動産を購入するためには、登録免許税と取得税を経費で落として自己資金を作ることが必要だと思います。また、これらを経費計上しないと、販管費が増えず、運転資金を借りることが難しくなります。
 具体例で説明します。例えば、表面利回り10%で1億円のマンションを毎年買うとします。1年目の売上は期首に買ったとしても1,000万円であり、期中に買えば売上は1,000万円未満になります。これに対し、登録免許税と不動産取得税が500万円かかれば、ほとんどの場合、1期目は赤字になるでしょう。
 2期目は1,000万円の売上+2棟目からの売上になりますが、これに対し登録免許税と不動産取得税が500万円かかれば、2期目も赤字になる可能性があります。
 3期目は2,000万円の売上+3棟目からの売上になり、これに対し登録免許税と不動産取得税が500万円かかると、何とか黒字になる程度だと思います。
 ですから、3期位営業を続けないと、黒字にはなり難いのです。そして、信用保証協会の20年保証や、都銀からの事業性資金融資を受けるためには、2,3期続けて黒字であることが求められますので、それには4-5年かかるということです。
 ゆえに、営業期間が長いことが必要なのです。こういう保証・融資制度を使わないという場合でも、未開業の人が地銀や信金で事業性資金を申し込むのと、1,2年の営業実績のある人が申し込むのとでは、難易度が全然違ってきます。ですから、自己資金数百万円なのにオーバーローンで高額マンションを買う機会を待つのではなく、その自己資金を使って区分・戸建やアパートを買ったほうが、より早く事業拡大ができるのです。
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