少し変わった売買契約と、管理会社の選び方

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 さて、昨日の続きです。今回すぐに買主が決まり、昨日売買契約が完了し、手付金100万円を回収しましたが、その買主というのは、売主の子供です。売主は売却事実を周囲に知られたくなかったので、また、そのまま済み続けたかったので、子供に買うよう頼んだ訳です。買主は一部上場企業勤務であり、融資属性としては良いです。
 そして、契約の場所は、私の家です。仲介業者の事務所で契約することが一般的ですが、今回は、私が親子を呼び出したような感じです。
 色々とコメントを頂戴し、ありがとうございます。心配してメールを下さった方もいて、御礼申し上げます。
 その管理会社は社長が一人で経営している(株主も社長一人の)不動産会社であり、私もそうですが、このような場合、法人と個人は一体です。ですから、個人の調査は当然しました。自宅については、書類上確認するのみならず、自宅を訪問し、そこで管理委託契約の打ち合わせをしました。また、子供が定年退職したら事業を引き継ぐという説明を受けました。
 管理会社を選ぶ際には、
1.業界である程度知名度のある会社
2.知人や有力者に紹介された会社
3.売買仲介等でかねてより付き合いのある会社
が無難で、地元にそういう会社が無い場合には
4.会社や役員の資産のありそうな会社
を選ぶという選択肢もありますが、その場合には自分で調査する必要あります。法人登記を調べれば社長の自宅が載っていますし、会社や自宅の不動産登記を調べれば、自己所有かどうか等分かります。都道府県庁に行けば、宅建業者の詳細情報を閲覧できますので、行政処分を受けた業者はそれを見ればすぐに分かります。
 ただ、管理会社に管理委託しても、入居者が自主的に家賃を払わなければ、裁判手続きは家主が行うか、あるいは、司法書士か弁護士に委任する必要があります。管理会社は裁判手続きの代理人にはなれないからです。家主が行う場合、管理会社が書類作成の手伝いをしてくれることもありますが、法廷に立てるのは家主本人になります(簡易裁判所の場合、家族や従業員が代理人として認めてもらえる場合もありますが)。
 その点、賃貸保証会社を使えば、保証会社が回収から立退きまで全てやってくれますので、とても便利だと思います。私がお勧めしているのはこれです。これですと、管理会社の口座を経ずに保証会社から家主の口座に直接お金が振り込まれますので、管理会社の信用リスクを気にする必要がありません。私が紹介していますので、管理会社は悪いことができません。また、この管理会社の社長とは5年前からの付き合いであり、自分の売上や利益よりも顧客のことを第一に考える誠実な人なので、私も安心して紹介できるのです。
 賃貸管理受託をしている会社の多くが、保証会社を使っています。通常は、保証会社から管理会社にお金が入ってきたり、入居者から管理会社に振込をしてもらうが振込の無い入居者分は保証会社から管理会社にお金が入ってきたり、というシステムになっています。それですと、管理会社に預かり家賃を使い込まれてしまうというリスクがあります。
 入居者の債務不履行等を保証する会社はありますが、管理会社の債務不履行等を保証する会社や制度は今の所ありません(信託を使うという方法はありますが)。今後、賃貸管理会社の法整備が進んでいくと見込まれますが、現状、保証制度はありませんので、管理会社選びには注意が必要です。
 600万円横領されたと公開することには抵抗がありましたが、そういうリスクや対処法を知って頂くのも良いかなと思い、書くことにしました。
 ところで、自主管理物件の家賃滞納等、賃貸経営トラブルがあった場合、内容証明郵便を出しますか。私も使うことがありますが、わざわざ郵便局に行くことはしません。また、内容証明郵便よりも、もっと効果的で便利な郵便サービスが最近始まりました。ご関心のある方が多ければ次回の記事しますので、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
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