不動産賃貸業は債権回収業

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 不動産投資の規模を大きくするためには、金融機関からいかに沢山の資金を借りられるかが重要になります。私のような不動産投資家は、莫大な負債を背負った債務者です。同時に、賃借人に対しては債権者になり、債権回収がいかに上手くできるかが、会社の業績にかかわってきます。
 特に、中古物件を買う場合には、賃借人をあまり選べません。私が買ってからの賃借人につちえは、自分で入居申込者を選べますし、昨日紹介した全国対応の管理料2%の家賃入金管理サービスでも使われている賃貸保証会社の保証を付けますので、債権回収業務は生じ難いのですが、既存の賃借人については、保証会社が付いていれば別として、そうでなければ弁護士に裁判手続きを委任するか、自分で手続きするかということになります。
 私は、債務者の預金を仮差押したり、支払督促や公正証書で債務名義を取った上で債務者の預金や給料を差し押さえたりと、一通りのことは経験してきました。請求額が小さいと弁護士には頼み難いので、不動産投資を成功させるには、物件選択や融資を受けるテクニックに加えて、家賃回収の知識も必要になります。
 債務者が不動産会社の場合、管理業というのは宅地建物取引業外の業務であり、預かり家賃の保全措置は、ほとんどの場合ありません。不動産会社が仲介に際して手付金を預かる場合には、公的な保全制度があります。それに対し、賃貸管理業というのは規制するが現時点ではなく、預かり家賃の保全をはかるとすると、信託を利用するくらいしか無いだろうと思います。
 私がかなり利用しているのは、前述の管理料2%の家賃入金管理サービスで使われている、口座振替です。振替日から入金まで4営業日かかりますが、その間資金を管理しているのは引き落とし口座の金融機関とGEなので、安全性は高いと言えましょう。入金の一覧表が出来るので、入金管理が非常に楽です。
 賃借人から家主口座に直接振り込ませるというのが保全の観点からは最も安全ですが、事業規模が大きくなると、いちいち入金チェックをしなければならないのがかなりの手間になります。
 賃借人から直接受け取るにしても、管理会社に集金管理を委託するにしても、不動産賃貸業は、入居者に対する債権を回収して、金融機関に対する債務を返済することの繰り返しであり、債権回収が主たる仕事なのです。
 
 600万円横領され、150万円回収したので残り450万円ですが、預かり金を使い込むような社長ですから、450万円の分割弁済契約を結んでも、回収できる見込みはありません。そこで、自宅を売って返してもらうことにしました。
 債務者は法人の不動産会社で、自宅は個人名義です。法人役員の行為は役員個人に損害賠償請求が可能ですが、後で争いにならないように、法人の債務を社長個人が連帯保証する旨の書面を書かせて実印を押させて印鑑証明とともに出させました。
 そして、初めはその社長が自宅を自分の会社の仲介で売るようなことを言っていましたが、そんなことではいつ売れるか分かりませんので、力のある不動産会社を紹介して、専属専任媒介契約を結ばせました。既に買い付け希望者がいて、融資審査も通りそうな様子です。
 今日、明日にも進展があるだろうと思います。まだこの連載続けますか。ご希望の方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。
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