ハッピー&リッチアパート経営フェスタ2010を聞いて思ったこと2

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 コメントありがとうございます。
 
 収益不動産の正式な鑑定評価は、DCF法という収益還元法を使うのが主流になっています。検索エンジンで調べると数式が出てきますが、要するに、売却益や売却損も含めて、そして、将来の収益を現在価値に直して利回りを出すという考え方です。いくらで売れるという予測無しに、収益を計算することはできないのです。
 一方で、将来建て替えるから売却しないという方もいらっしゃいます。その場合には、建物を取り壊す時点で、建物の価値がゼロどころか、取り壊し費用分のマイナスになります。そして、次に新築を建てるという時点で、売れる土地を売らないでその土地を引き続き使う訳ですから、売れるだろう価格でその土地を買ったのと同じです。ですから、既存の建物を壊した時点で一つの投資が終わり、その後、建て替えにより新たな投資が始まると考えるべきではないでしょうか。
 そうなると、前の記事で書いたように、建て替え後に不測の事態が発生したり、相続が発生したりして、将来的には不動産を売ることになる可能性がありますので、やはり出口は考えておかなければならないでしょう。
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