ハッピー&リッチアパート経営フェスタ2010を聞いて思ったこと1

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 前にも書きましたが、私はまぐまぐからメールマガジンを出しています。今夜、高利回り物件や地方物件の入手に関する記事を書くつもりです。また、その後は、私が融資を次々と受けられる理由や、不動産投資の基礎的なことを書いていくつもりです。
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 さて、時間が経ってしまいましたが、「ハッピー&リッチアパート経営フェスタ2010」に行って来ました。有料セミナーの講演内容をブログに書くことは避けますが、色々と有益な話が聞けた中で特に気に留めた事柄は、借入で投資をすることに批判的な見解や、借入金の返済を終えることが目標と言う考え方でした。
 借入による投資が危険なことはもちろんですが、投資の出口についての言及がどの出演者からも無く、所有物件を今後どうするかまで含めた議論をしてもらいたかったなと思いました。
 ずっと持ち続けるという方がしばしばいるのですが、経営状況が悪くなって売る必要が生じたらどうするのでしょうかね。借入で不動産投資をしていれば、売りたくなくても売らざるを得ない局面が出る恐れがあります。
 また、自分は売らなくても自分が死んだ後どうなるのでしょうかね。不動産所得だけで生計を立てて家族を養うほどの不動産投資をするならば、あるいは、そこまでいかなくても、定年退職後の年金代わりにと思うならば、相続税が生じるほどの資産を持って死ぬ可能性が高いと思います。しかし、資産は不動産が中心ですから、特に借入金の返済が進んで負債が少ない場合には、相続人は相続税を払うために、相続した不動産の一部を売却する必要が出ることでしょう。
 ですから、不動産投資に出口は重要だと思うのです。
 ネット利回り10%の物件を買うと買った価格の10%が純収益になるという認識の人がいるようですが、それは買った値段+諸経費の価格で売れた場合です。買値の半値でしか売れないならば、売却まで含めた保有期間中の利回りをトータルすると、当然下がりますよね。
 私は株式から投資の世界に入ったので、買った物は売らないと、配当や賃貸純収益だけでは投資全体の利回りを計算できないとの意識を強く持っています。
 また、建て替えをするから出口は関係無いという方もいます。その場合は本当に出口は関係無いのでしょうか。次回に続きます。
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