決算書公開9 買い続けると利益はあまり出ない

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 10億の負債を抱えても利益やキャッシュフローがこんなに少ないのか、と驚かれた方もいらっしゃるでしょう。どうしてこんなに少ないのか、私見をまとめます。
1)元金返済があること
 大企業や投資ファンドは利払いのみとか年間元金返済額が借入額の1%とか、そういう条件で借り入れが可能です。しかし、個人や零細企業の場合、均等返済が求められます。元金均等の場合、単純に融資期間で割りますので、年間4-5%ずつ元金を返すことになります。建物価値中心の物件ですと、その分経年減価していることになりますが、私のように土地価値中心の物件に投資をしていると、帳簿上は減価償却費が計上されますが、投資の主対象である土地は経年減価しませんので、元金返済は利益の蓄積と考えるべきなのです。
 返済後・税引き後キャッシュフローも確かに重要です。返済・納税できなければ倒産してしまいますから。しかし、返済・納税した結果お金が残らなくても、元金返済という形で年間数千万円の「貯金」が出来ていますので、私としては、これも投資の一種だと思っています。手元のお金が増えなくても成功している投資はあるということです。
2)マンションは運営経費がかかること
 私はアパートばかり買っているというイメージがあるかもしれませんが、マンション3棟を持っており、簿価やその収入額は、会社全体のそれほ半分以上になっています。アパートと異なり、マンション経営には経費がかなりかかります。これについては、以前私が出演したセミナーで、物件ごとの試算表(販売費及び一般管理費の明細付き)を元に説明しました。主催者がこちらのページで6,300円で販売しています。
 有料で聞きに来てくださった方、ご購入下さった方がいらっしゃいますので、ブログでの無料公開はできませんが、建物固定資産税、電気代、建物維持管理費がアパートの何倍にもなります。
3)空が多いマンションを買って今年4月までかけて満室にしたこと
 期の途中に物件を買っても、ほぼ満室ならば、収入が日割りで少なくなる分、経費も少なくなるので、利益にはさほど影響しません。しかし、私は昨年、半分近く空いているマンションを買いましたので、その分の利益が低くなりました。
 前述のとおり、マンションを持つと経費がかかります。その中には空室でも満室でも変わらずかかるものがあります。ゆえに、空室の多いマンションを買うと、満室にするまでの間、収入が少ない割りに経費がやけに多くかかってしまうのです。ですから、このような物件を毎期買い続けると、利益率は下がることになります。
4)売買に伴う経費がかかっていること
 以前の記事で説明しましたように、不動産取得税、登録免許税と司法書士報酬がかかっている訳ですが、売買に伴う経費はこれだけではありません。それ以外の経費明細を全て公開しましょうか。知りたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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