決算書公開8 将来の減価償却費は予測できない

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 以前転載したコメントを下さった方から、再度コメントがありました。
詳細な説明ありがとうございます。減価償却費はキャッシュフローの要(資産拡大した場合の節税)になりますが、サラリーマン大家でも認識が低い方が多く、それどころか、元利均等、税金のロジックや売却の流動性不足の認識もなく、低利回り大規模RCをフルローンで購入されている方が多くおられます・・・
地主大家を馬鹿にされる方がおられますが、地主の場合は木造・軽量鉄骨の場合減価償却=元金返済の場合が普通です。中古物件購入は減価償却×2=元金返済前後になるハンデを認識すべきです。

 適確なコメントだと思いますので、皆様参考にしてください。
 前回の記事で、「既に減価償却期間が切れたものから今後7年以内に切れるものを合計すると、年間償却額1,234万円となります」と書きました。また、9月12日の記事で「経常利益+減価償却費+登録免許税・不動産所得税+司法書士報酬等が約5,500万円で、返済が4,507万円です」と書きました。このままだと、7年以内には減価償却費が減って、一見、元金返済や納税が困難になるようにも思えます。しかし、そう単純な話ではありません。
 戸建はあまり融資を使わないで購入しています。今後も買い続けるつもりです。既に持っている戸建の減価償却期間は数年で切れますが、また新たなものを買えば、減価償却費をとれます。全額自己資金の場合、当然ながら返済はなく、利益から納税できますので、この手法は全く問題ありません。
 アパートを減価償却期間よりも長い期間の融資を受けて購入すると、建物比率が高い場合には資産の減少が負債の減少よりも速くなり、貸借対照表の見栄えが悪くなるという弊害があります。しかし、両方の期間が近いマンションを持っていれば、その分の純資産をアパート部分のマイナスに回ることができます。
 私は今後もアパートを積極的に買うつもりです。減価償却期間が終わったら納税できなくなるというものではありません。アパートはマンションよりも割安に買え、利回りは高くなりますよね。表面利回り12%、元金均等20年、金利3%のフルローンだとすると、12%のうち、
・運営経費、空室損 2%(仮定)
・元金返済 5%
・利払い 3%(元金残高の減少に伴って減額していく)
・所得税、法人税等 2%(減価償却期間が終わった場合)
ということで、収支は合います。もっとも、金利上昇には耐えられませんが、減価償却期間が終わる前に新たな物件を買い増していけば、全体として減価償却費が作れ、(あまり)課税されません。
 融資の関係で、永久に借入で買い増ししてアパートをどんどん増やし続けることはできませんが、建物が古くなれば土地として売却して借入金を返すことができますし、幸い建物が長持ちして返済が終われば、収支は良くなります。また、事業拡大により返済後キャッシュフローの額が増えれば、融資比率を下げて買うことで、問題を回避する方法もあります。
 ですから、今の資産・財務状況を基準にして「減価償却費が後何年持つ」ということだけで、将来を語ることはできないと思うんです。割安な物件を見つけたり、価格交渉が成功したりしたら購入しますので、その物件の構造や建築年、建物割合等を今から予定することはできません。売買が繰り返され、状況が変わる中で、必要な減価償却費を確保できるような買い方をしていけば良いと考えています。
 確かに、一棟、二棟買って終わりという場合には、長期的な収支予測が重要ですが、どんどん買っている場合には、将来の減価償却費は予測できません。
 もっとも、金利上昇は大きなリスクですが、過日述べたように、借り入れに依存しない不動産以外の収入を増やしているところです。
 アパートは割安に買い易い上、短期的に減価償却費を落とせるというメリットがあります。マンションは、長期的に減価償却費をとって安定した経営ができるというメリットがあります。どちらが良い・悪いということではなく、両方のメリットを生かして投資を続けていきたいと考えています。
 皆様はどのようにお考えでしょうか。人気ブログランキングへ

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