決算書公開4 元金返済額

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 間が空いてしまってすみません。沢山のコメントありがとうございます。順を追って説明しますのでしばらくお待ち下さい。
 前回、前々回と自己資本比率について説明しました。資産を処分して負債を返せない状況の場合、融資は受け難いです。しかし、金融機関にとって資産を処分させての回収は最終手段であり、毎月の返済をきちんとできるかどうかのほうが重要です。
 ここで用いられる指標が債務償還年数です。
有利子負債 ÷ (利益 + 減価償却費)
となります。利益については複数ありますが、ここでは、営業利益から支払利息を差し引いた経常利益を用います。今回の決算ですと、有利子負債が93,500万円、経常利益が800万円、そして、ご質問の減価償却費が3,200万円ですので、債務償還年数は23.4年となります。借入金は25年元金均等払いが中心であり、これでは余裕がありません。1期前の決算では債務償還年数がもっと長かったのですが、それでも銀行や信金から融資を受けられました。
 それは、私の本の153ページに書いた、不動産購入のために一時的にかかった経費を金融機関が控除してくれているからです。今回の決算では租税公課が1,960万円でしたが、うち固定資産税・都市計画税は500万円で、不動産取得税と登録免許税が1,400万円以上あるのです。また、売買に伴う司法書士報酬等が約100万円です。その分を経常利益に加えると、債務償還年数は17年となり、契約上の借入期間よりもかなり短くなります。
 実際にいくら元金返済したかですが、
・21年6月期末 有利子負債残高 78,591万円
・21年7月~22年6月 新規借入額 19,145万円
・22年6月期末 有利子負債残高 95,369万円
より、2,367万円となります。利息が2,140万円ですので年間返済額合計4,507万円で、売上に占める返済額の割合は41%となります。
 経常利益+減価償却費+登録免許税・不動産所得税+司法書士報酬等が約5,500万円で、返済が4,507万円です。返済後キャッシュフローは約1,000万円となります。お金は貯まりませんが、1年間で元金返済2,367万円が減り、その分純資産やすことができましたので、私としては満足しています。他に個人分もありますし。
 私は土地の純資産を増やすという投資法をとっています。現金が欲しいという方は伊藤さんの投資法を参考にしてください。
 ところで、次のコメントを頂戴しました。
融資情報を参考にさせて頂いています。
CF計算書があれば分かりやすいのですが、減価償却>元金返済と予測します。この状態があと何年維持できますでしょうか。
私は地方RCで自己資金等で建設仮勘定に励みましたので10年維持できます。石渡様の場合は購入時の木築古の評価増(土地と半々なら問題ないですか)により4年償却した場合は家賃以上にもなりますね。しかしこのビジネスモデルの場合5年程度で売却してないと成り立ちません。銀行に再度融資を申し込む場合は「今度はRCで長期保有しますのでお願いします。」となるのではないでしょうか。結局、ファミリー区分→アパート→マンションと移行されると思うのですが必要以上にRCを批判しておられませんか。将来ヴィジョンを明言して頂けませんでしょうか。

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