地震リスクを考える

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 前回の記事で書いた小田原の林田地所の件、求人広告を依頼されています。管理受託に対する報酬は安いですが、売却になると、売主が払う仲介手数料の半分がもらえます。1億円の物件なら321万円もらえます。通信での営業を中心とすれば、頻繁に小田原に行く必要はありません。私も一緒に多少手伝うことになると思います。ご関心のある方は、ご連絡をお願いいたします。
 それから、横山直広さん講演の2,980円の「アフィリエイト革命」の販売ページを見ましたら、新たに堀江貴文さんの紹介文が載っていました。堀江さんのアフィリエイトに対する考え方が書かれていて、興味深いです。長期的な金利その他のコスト対策として副収入を作ろうとしている方はすぐに始める必要はありませんが、オリックス信託銀行とスルガ銀行から融資を受けるために収入を上げようとしている方は、すぐにアフィリエイト事業に着手することをお勧めします。
 なぜならば、融資審査では3年分の決算書を求められるからです。すぐに始めれば今年末の決算書で売上を計上できます。出遅れると、融資を受けられるのが1年先になってしまいます。今年売上を計上し、来年売上が伸びれば、2年分の決算書ができますので、再来年に融資が受けられるかもしれませんが、今年税務申告をせずに、来年1年分の決算書のみでは、再来年時点では、銀行は、所得としてみなしてくれません。
 さて、ご質問がたまってしまいましたが、順次回答いたします。
いつも貴重な記事を有難うございます。
さてブログも最初からほとんど総て読ませていただきました。
効率のよい一棟売アパートへの投資を考えておりまして、いろいろな記事が役に立ちました。 
その中で2009年2月に書かれていました「地震のリスクについて」の記載内容についてですが、土地値の物件を買うということはかなり老朽化した物件になると思います。この際、もし地震で賃借人に損害が発生し、その原因が建物の対震力不足にあると疑われる場合、「民法717条の工作物責任」で家主に損害賠償責任が及ぶかと思われます。これについてどうお考えでしょうか?またもしこれに備える方法、保険等がありましたらお教えください。

 建物が全壊すると地震保険が出ます。地震保険金額の上限は火災保険契約の「新価」の半額までですが、法定耐用年数を半分経過している物件で、積算価値以内で買っていれば、購入時に払った建物価格は保険で戻ってくる計算になります。
 しかし、全壊となると、住人が死傷する可能性が高く、そうなると、貸主が工作物責任を問われる恐れがあります。工作物責任に対する保険は「施設賠償保険」で、私はこの保険を数百億円契約しています。それでも年間保険料は数万円ですので、大きなリスクを安価な保険料でカバーしてくれるお得な保険だと思います。ちなみに、面倒な審査無しで多額の保険契約を受けてくれるのは日新火災です。
 しかし、施設賠償保険は、地震により生じる事故は「直接であると間接であるとを問わず」免責になります。保険で担保できませんので、「かなり老朽化した物件」や「対震力不足」物件の購入はお勧めしません。
 私は、新耐震基準の物件しか購入していません。1981年6月以降に建築確認申請がされた物件です。81後半-82年築の建物は、登記だけでは旧か新か分からないので、市役所で記載事項証明書を取り、そこで、建築確認申請年月日を確認します。
 もしどうしても古い物件を買いたい場合には、その物件の保有・賃貸のみを行う法人を作り、その物件を手放せば済み責任が個人に遡及してこないようにする方法が考えられますが、本当に、役員個人の法的責任は問われないのですかね。法律に詳しい方、コメントをお願いします。

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