金利上昇リスクを考える6

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 いよいよ最終回です。昨日アフィリエイト広告で稼ぐ方法を紹介しましたが、もちろん副業はこれだけではありません。
 例えば、私が賃貸管理を委託している小田原の林田地所という不動産会社では、フルコミッション(成果報酬制)の従業員を募集しています。小田原では管理がきちんとされておらず、また、空室の多いアパート・マンションが多く、オーナーに対して管理受託また売却仲介の営業をする仕事です。社員ではありませんので、時間拘束はなく、本業の合間や休日に従事することが可能です。
 報酬は、管理受託成約につき管理料の1か月分、売却成約につき売主が払う仲介手数料の半分です。不動産業界のフルコミ営業の相場は3割程度で、しかも、毎営業日出勤してある程度の雑用もしないといけない場合が多いようですので、出勤自由で5割というのはかなり良い条件だと思います。私がアルバイトを雇って時給制でこの仕事をさせ、この会社から成果報酬をもらっても良いくらいです。
 というのは、現在、アパート・マンションの情報はデータベース化されていて、いちいち現地を回ったり地図を細かく見たりすることなく、データベースに載っている住所からオンラインで登記事項を調べて、電話帳でオーナーの電話番号を調べて電話をかけ、電話番号が分からないオーナーには手紙を送り、良い反響のあったオーナーを訪問するという方法をとれば、かなり効率的に仕事ができると考えるからです。しかも、マンション・アパートのオーナーというのは複数物件持っていることも多く、まとめての売却となれば、多額の報酬が入ってきます。
 私のマンションは満室ですが、小田原は神奈川で非常に空室率の高い地域であり、売りたいと思っているオーナーはかなり多いでしょうから、営業し易いことと思います。
 この仕事では、登記情報取得費用や交通費を会社に負担してもらえれば、自分の労力だけで、コストをかけずにリスクを負わずに仕事ができます。このような事業ですと、不動産賃貸事業と並行して行うのに向いています。税務申告上の業種を「営業代理業」等とすれば、両方とも「不動産」とするよりも、金融機関の受けも良いでしょう(不動産売買・仲介業は金融機関の受けが悪いです)。昨日紹介した横山直広さんの「アフィリエイト革命」で解説された広告代理業も、この教材を2,980円で買ってDVDを見れば直ぐに始められ、コストがほとんどかかりませんので、お勧めです。
 逆に勧められないのは、
・開業や事業運営に借入金を伴う
・正社員を何人も雇う
・店舗を借りて改装する等開業費用がかかる
・家賃等の固定費が高額
といった事業です。こういう事業ですと、利益が出ていても、不動産賃貸事業の融資を受けるのに不利になる場合があります。
 金融機関は、融資対象物件の賃料から融資金の返済が可能であることを前提に不動産賃貸事業への融資をします。それ以外の安定収入があれば審査に通り易くなりますが、逆に、賃料を流用されてしまう恐れのあるような事業を営んでいる場合には、物件が良くても審査に通らないことがあります。それゆえ、金融機関にもよりますが、一般事業会社経営者への融資は厳しいのです。ですから、店舗を出すようなお金のかかる商売を始める場合には、あらかじめ金融機関に相談されることをお勧めします。
 サラリーマン投資家でも、本業が忙しい中で5億、10億といった規模で投資をしている方がいらっしゃいます。先日紹介した伊藤さんのように利回り20%ならば金利上昇を心配する必要はあまりないでしょうが、表面利回り10%程度の一般的な投資をしていると、年間千万円レベルの給与収入では金利上昇時に対応できなくなる恐れがありますので、事業継続のために、金利や税金の支払いに回せる定期収入を確保したほうが良いと思います。
 1週間に渡り連載してきましたが、いかがでしたでしょうか。参考になったという方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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