金利上昇リスクを考える4

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 私は、借入しての不動産投資での最大のリスクは金利だと考えています。そのために私が行っているのは、借入を伴わない収入を増やすことです。戸建を現金決済して増やしているのもその一つですが、投下した自己資金を回収するのにかなり時間がかかります。そこで、副業として不動産賃貸とは別の事業を行っております。本格的に始めて約1年になり、2千万円近くの利益を出しました。
 不動産投資は不動産賃貸という事業ですので、サラリーマン等の収入が無くても、不動産賃貸事業の業績が良ければ融資をしてくれる金融機関は沢山あります。購入物件の運営が万一上手くいかなくなっても、不動産賃貸事業全体の収支や純資産から返済が可能と判断されますので、年収千万円で純資産千万円のサラリーマンに貸すよりも(融資を受けて不動産賃貸事業を始めても失敗したら取り返しが付かない)、私に貸すほうがリスクが低いと考えてもらえるのです。
 なお、約1年で2千万円の利益は、不動産賃貸の会社には計上しておらず別会計のため、金融機関は未だその存在は知りません。年間2千万円の利益が別にあるから融資を受けられている訳ではないことを、念のため付言しておきます。
 不動産賃貸業として融資を受けるのに、他の所得は必要ありません。元々本業を持っていてその本業を辞めて不動産賃貸を本業にしているという人は結構いますが、そういう人も融資を受けられていますよね。私だけが特別な訳ではありません。しかし、金利上昇リスクを考量すると、借入中心の事業を長期的に持続させるためには、借入を伴わない別事業を持ったほうが良いと思います。金利上昇以外にも、最近では税制改正(高額所得者の所得税率の引き上げ)も懸念されます。返済額や税額が増えた場合でも不動産賃貸事業が継続できるよう、他に継続収入があることが望ましいです。
 借入金が5千万円の人は、他の継続収入が年間約100万円あれば、2%の金利上昇をカバーできます。この位の借入規模であれば、サラリーマンの給与収入がその継続収入になるでしょうが、規模が億単位になってくると、サラリーマンの給与収入では補い切れなくなります。私は10億円以上の借入金がありますので、他の継続収入2千万円でも足りないくらいだと思っています。
 金融機関は不動産賃貸事業に対して融資しますので、経営者がそれ以外の事業をすることを求めません。不動産賃貸以外の収入が全く無くても融資は受けられます。むしろ、他の事業を営んでいると、不動産賃貸事業の利益を別事業の必要資金に回されるのではないかと懸念されます。しかし、融資に依存した不動産賃貸業はリスクが大きいので、ある程度の事業規模になったら、他の借入や固定費のかからないリスクの低い事業を並行して行うのが良いと考えています。
 さて、その私が始めた別事業ですが、皆さんでも比較的簡単にできる業種です。私のようにインターネット上に氏名を出して「有名」になることなく、勤務先に内緒で副業として可能です。どういうものでしょうか。知りたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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