金利上昇リスクを考える3

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 金利上昇に耐えられなくなっても収益物件が売るに売れなくなるという状況を回避する方法としては、購入時に自己資金を多く入れるということがありますが、資産家は別として、私を含め多くの庶民投資家は、なるべくレバレッジ効かして投資したいですよね。そうなると、高利回り物件に投資するということが考えられます。もともとネット利回り15%ならば、金利が5%上がっても経営できますが、そうなると地方物件になってしまいます(なお、地方物件投資ノウハウは私には提供できませんので、興味のある方は例えばこのページを参考にしてください)。
 しかし、私は神奈川で(ネット利回り15%以下)、金利が大幅に上がっても売却代金から十分完済できる物件を沢山持っています。前回の記事で、金利が上がると収益物件の価格が下がると書きましたが、どういう訳でしょうか。
 答えは、収益物件としてではなく、実需に対して、すなわち、土地や戸建、また、自己居住用マンションとして売るということです。そこでは利回りは関係ありませんから。
 30平米以上の区分所有マンションは住宅ローンが付くので、賃借人が退去すれば自己居住目的の購入者に売れるという話を以前しました。一戸建ては、賃借人がいなければ戸建としても土地としても売れます。
 アパート・マンション一棟も、賃借人に出て行ってもらえれば土地として売れます。私は土地値相場以下で買っていますので、土地値相場が同水準で水位したとすると、立退き費用・解体費用を払っても、売却損を出さずに売れるものと計算しています。
 特に、アパートは土地値相場以下で買える物件が多く売り出されており、マンションに比べ立退き・解体費用も安く、土地として売ることで、金利上昇リスクを回避できるのです。
 ただ、私は、5年後金利が上がったからと言って、せっかくかった物件を手放したくありません。不動産売買には経費が売買価格の10%程度かかり、運営経費と金利を考慮すると、約2年分の利益が売買経費に消えてしまい、3年目からようやく実質的な利益になるところ、それを5年で売ってしまっては、苦労して買った甲斐があまりなくなってしまうからです。できることならば、金利上昇局面を乗り越え、さらに金利が下がるまで持ちこたえたいのです。また、せっかく使える建物を金利のために取り壊してしまうのは、もったいない話です。
 しかし、金利上昇によっては、キャッシュフローはマイナスになってしまいます。それでも売らずに済むにはどうすれば良いのでしょうか。私は、金利が大幅に上がっても物件を売らなくて済むよう、ある準備をしています。どういうことか。知りたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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