金利上昇リスクを考える2

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 さて、前回の続きです。税引き後キャッシュフローがマイナスになる物件は売ってローンを完済して投資を終わりにできるのでしょうか。金利上昇後の売価はどのようになるでしょうか。
 金利が上がるというのは資金需要が増えた結果です。すなわち、企業が設備投資を行うために借入をすることで、資金需要が増え、金利が上昇するのです。平たく言えば、景気が良くなったということです。景気が良くなれば地価と建築費も上がる可能性があり(ただし、金利上昇が地価・建築費の上昇を抑制する働きをします)、不動産を高く売れそうな気がしますが、そう単純な話ではありません。
 仮に低金利の今25年ローンを組み、5年後金利がかなり上がったので売却を試みるとします。元金均等返済の場合、元金は80%残っている計算になります。売却・返済に伴う経費を考慮すると、借入額の85%位で売れれば、売却しての完済が可能となります。購入価格は借入額と同額(フルローン)とすると、購入額の85%位で売れれば、売却しての完済が可能ということになりますね。ゆえに、金利が上がった時にその水準で売れるかどうかが問題になります。
 金利が上がると、不動産投資の期待利回りも上がるため、収益不動産の価格は低下します。今は銀行に預金しても1%も金利が付かず、また、借入すると2%で資金調達が可能です。それゆえ、表面利回り10%、ネット利回り8%の収益物件でも、2%の金利を払い4%の元金返済をしても2%残りますので、税引き後の収支もプラスとなることが多いでしょう。自己資金中心で投資する人ならば、もっと利回りが低くても不動産投資をします。
 しかし、借入金利が2%上昇したらどうなりますか。フルローンで税引き前キャッシュフロー2%を残すためには、表面利回り12%、ネット利回り10%が必要になり、低金利の今表面利回り10%で売買される物件が、表面利回り12%にならないと売買できない計算になります。自己資金中心で投資する人でも、預金で3%の金利が付くようになれば、今の水準よりも利回りが高くないと、不動産投資をし難くなります。
 このように、金利が上がると収益不動産の価格は下がり、前述の例ですと、今まで1億円で売れていたものが8,333万円でないと売れなくなるのです。そうすると、売却額から経費を引いた残りを全額返済してようやく完済できるか、あるいは、自己資金を足す必要性も生じます。金利が2%を越えて上昇すれば、自己資金を出さないと完済できなくなる恐れが高くなります。
 このような状況を回避する方法としては、購入時に自己資金を多く入れるということがありますが、資産家は別として、私を含め多くの庶民投資家は、なるべくレバレッジ効かして投資したいですよね。そうなると、高利回り物件に投資するということが考えられます。もともとネット利回り15%ならば、金利が5%上がっても経営できますが、そうなると地方物件になってしまいます(なお、地方物件投資ノウハウは私には提供できませんので、興味のある方は例えばこのページを参考にしてください)。
 しかし、私は神奈川で、金利が大幅に上がっても売却代金から十分完済できる物件を沢山持っています。どういうことか。知りたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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