金利上昇リスクを考える1

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 色々とコメントを頂戴しありがとうございます。後日お返事いたします。
 しばらくQ&Aブログになっていましたが、この間、人気ブログランキングのポイントが半減してしまいました。このブログは概ね1日千アクセスあるのですが、人気ブログランキングへのリンクをクリックして下さるのは70アクセスに1件という割合です。内容がご期待に添えていないのだと思いますので、数回、Q&Aはお休みして重要なことを書きます。
 不動産投資には様々なリスクがありますが、大規模に事業展開する上での最大のリスクは金利上昇だと考えています。災害や物件個別の問題は地域を分散させて物件数を増やすことで低減させられるのですが、日本を中心に不動産投資をしていると、何県に物件を物件を置こうが、金利上昇リスクは避けられません。
 一部銀行が商品化しているアパートローンでは固定金利を選ぶこともできますが、それでも、繰上げ返済すると莫大な違約金がかかるので事実上繰り上げ返済(固定期間中の売却)ができない銀行がありますし、一部のアパートローンと多くの事業性融資では、変動金利しか使えないことが多いです。借入期間中の売却をしないならばデリバティブを使ってヘッジする方法もあるでしょうが、投資ですから状況に応じていつでも売却できるようにしておくべきでしょう。そのため、本格的に事業を大きくしようとすると、金利上昇リスクを負わざるを得ないのです。
 私は全銀行・信金と変動金利で契約していますが、金融機関の融資審査は金利上昇リスクに対して甘いという印象を持っています。例えば、スルガ銀行は、現行金利で収支が回れば、さらに、賃料から全額返済できなくても給与収入を足して返済できれば融資してしまうという実態が見受けられます(1年半に渡り多くの方から相談を受ける中で明確に分かりました)。本業年収千万円の方ですと2億円位まで借りられますが、金利が1-2%上昇した頃には数百万円年間返済額が増えている計算になり、返済不能に陥る投資家が続出するのではないかと思います。
 他の銀行では金利上昇時にも返済できるかというストレスチェックが行われていますが、それでも、家賃の7-8割を収益とみなし、金利が4-6%に上昇しても収益からの返済ができれば、融資してしまいます。何が言いたいのかといいますと、所得税・法人税の支払いを計算に入れないで、融資審査に通してしまうのです。ですから、金融機関が審査して融資してくれたから安全、何ていう他人任せな発想で融資を受けてはいけないのです。
 金利が上がればその分経費は増えますが、金融機関への返済で収益を使い果たしてしまっては、元金返済部分の所得税・法人税が支払えなくなってしまいます。田舎の物件で土地価値がほとんどなく建物価値ばかりという場合には、元金返済額に近い減価償却費を計上できるので良いのですが(それが地方物件投資の利点だと思います)、都会の地価が高い地域で、建物が中古となるとあまり減価償却費を取れず、納税資金の不足が生じ易い訳です。
 そこで、税引き後キャッシュフローがマイナスになる物件は売ってしまおうということになるかもしれませんが、金利上昇後の売価はどのようになるでしょうか。この続きを次回書き、その後も続けたい考えていますが、いかがでしょうか。賛成の方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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